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楼市红利来了?软银140亿投向中国 黑石或600亿跟进

30年资本市场老将,8000元起步至累计持股市值超数百亿。4月23日(周五)15:30 - 16:30,林园投资董事长林园做客新浪财经《私募直播间》,分享:未来10年,100%确定性机会在哪里?

软银 140 亿投向中国房地产!黑石 600 亿跟进?房地产新红利来了!

来源:冯仑风马牛

文"明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强

复工以来,除了地产营销人,融资口的地产人也十分忙碌。从一位 TOP30 房企融资口的人了解到,现在能拿到钱,奖金几乎是以前的两倍!

这是为什么呢?因为缺钱啊!可是,前不久,软银却对自如、贝壳找房分别投资 10 亿美元,合计 20 亿美元!

这跟传闻黑石 87 亿美元收购某以运营见长的房企的逻辑又有不同。因为孙正义是一个科技的信徒。自如和贝壳找房就是典型的靠技术和数据驱动的公司。作为全球最大的私募股权科技投资基金,软银愿景基金早就成立了专门的地产科技投资部门,3 年内 PropTech(房地产科技)投资总共超过 150 亿美金,此次进军中国房地产市场是软银全球房地产布局的一部分。

近年来软银及愿景基金在全球房地产市场的投资

来源:睿和智库

由于房地产是世界上规模最大的资产类别。科技对房地产行业的改造具有无限性,技术的哪怕一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。其在增量开发领域,可以提高效率,降低成本,同时带来产品的溢价;在存量领域更是可以大展身手,催化新的商业模式。

除了是科技的绝对信徒,孙正义还信奉‘投资趋势,比投资公司更重要’。数据表明,2017 至 2019 年,中国在房地产科技领域始终遥遥领先,是亚太区最大的投资目的地。孙正义正是看到了这一趋势。

未来行业是资本的竞争,更是科技的竞争。近些年来,各个有远见的房企也在纷纷布局地产科技,增大行业的科技含量,拓展新业态。目前,一些赛道已经被占领,但是,依然还有不少赛道等待着挖掘。房企将在科技上展开搏斗,胜者愈强,败者退场。

科技已贯穿增量开发全产业链

既提效降本,又提高产品溢价

前段时间,电视剧《安家》热播,有人给房似锦算了一笔账,她在整部剧中的佣金大概是 200 多万元,鉴于一般房产经纪人的提成是 30%~50%,店长可以到 50% 左右,因此,房似锦的年薪大约是 100 万。

百万年薪,豪车开道,让很多人看得心里直痒痒。可是,钱哪有那么好赚。根据深圳房产中介协会的数据,深圳房产中介年平均签单量还不到 1,即 1 年卖不出 1 套房!大部分中介带客看完房就没有然后了。

‘从南走到北、看房跑断腿’、‘路上 2 小时,看房 5 分钟’…效率很低。如果能网上看房,成本可以大幅降低。

早在前几年,VR 看房已开始出现,但更多只是噱头。可是,今年的疫情使大家很长一段时间没法出门,VR 看房变得流行起来。

虽然房地产一直被认为是重线下的领域,但实际上围绕房产而生的大量精准信息需求对交易本身十分重要,甚至可以左右交易。

VR 全景看房不仅方便,还为看房者节省了出行成本,对企业而言,提高了运营效率,提升了看房者体验,也节省了人工成本。

目前,TOP200 房企已有 150 家左右在线‘云卖房’,可是成绩差距巨大,有房企一个月能卖出去几百亿,1 个小目标都没有,除了品牌、在市场上声量的差异,跟前期在技术上的投入也有很大的关系……

这只是科技对房地产影响的冰山一角。

早在十几年前,科技已经被运用在房地产领域,不过那时候更多的是差异化竞争的需要,比如,朗诗的绿色科技地产,可以提升产品溢价…

如今,这已经不是少数企业的选择,而是成为整个行业的必须。这里面包含了两个层面——

对消费者来说,要能够给他们带去有价值的产品,比如科技住宅、智慧社区等,这些需求原本就存在,后疫情时代,这种需求势必进一步放大。

对房企来说,通过科技赋能,增强内部的协同,在项目开发和企业运营过程中,能够提高效率降低成本。

实践证明,利用地产大数据帮助评估项目,可解决传统投资定位人为因素干扰,且降低评估时间成本 60% 以上,利用区块链技术对目标项目进行全面尽职调查、保证交易安全等等。

以拿地为例。众所周知,地拿对了,一切就对了。可是,现在的土储进入长周期增长幅度不够。如果拿的不对,有可能你的地过两年,不仅没有增值还贬值了。

未来必须是要精准投资才行,而不是靠胆子大、敢赌。谁最了解市场?一线迎接炮火的人算是!但仅靠人不够了。因为市场变化太快,特别你新进入一个城市,你此前经验未必管用。

地产项目的成败,85%取决于拿地;项目成本的控制、非品牌溢价,80%取决于设计。强排阶段的人力消耗很大。一些千亿房企每拿下一块地的背后,是做过强排却没拿的 30、50 块地,这些全靠人力完成,消耗很大。在研究地块的过程中,也容易出现错误判断,造成高风险。设计阶段你很难穷尽所有方案。

这时,科技就显得至关重要。借助科技手段,只需地块的大小、形状、以及企业产品系的一些限制性规定输入系统,系统就可以自动从几千种方案中挑选出货值最大化的几种方案,而且耗时只有传统方式的 1/10 左右。

拿地之后,施工过程中,同样有各种科技手段可以应用。比如无人机土方测量,通过自动化端到端的无人机数据应用和软件算法,为项目高效输出更精准的土方测量报告,可指导项目的土方工程招标,或监测土方施工进度,甚至作为工程量结算依据。一个 20 万平方米的工程项目为例,无人机只需 30 分钟就能完成精准的自动化数据采集,而人工测量则需 4-5 天。

旭辉总裁林峰曾多次表示,未来房地产行业要成为制造业。我们知道,低端的制造业是没有前途的,而要走向高端制造,必须依靠科技。

在小说《三体》中降维打击是指高等文明对低等文明的一种打击,如今在地产行业,善用技术的房企对远离技术的降维打击也正在进行。

科技在存量领域的应用场景更广

而且为房企创造出新的商业模式

地产科技在存量领域的应用更加广泛。如果说,其在增量开发领域只是提效降本,以及打造更有品质的产品,那么在存量领域,其除具有上述功能之外,还能培育新的商业模式。因为存量领域,有着极为丰富的应用场景。

▲ 来源:好租

至今,仍有很多人觉得长租公寓不赚钱,但自如的房源数量早已突破100万间,远超其他同行。自如与链家、贝壳、愿景的联动,实现了居住从租到买、从少到老、从交易到服务全覆盖生态链布局中重要的资产管理环节。而通过科技的放大镜,其威力被数倍放大,成了百万亿级住房资产管理生意。

这也是软银 20 亿美金砸向自如和贝壳的原因。

在 2019 中国房地产科技论坛上,仲量联行亚太区首席运营官 Albert Ovidi 指出,在商业地产领域,未来可以通过人工智能做分析,帮助客户判断标的估值是否合理,并通过科技手段提高楼宇价值。此外,AR、VR 等技术还可以帮助租客更合理布置空间,提高空间利用效率……

比如在物业管理领域,未来一栋楼,可以开发一套智能清洁系统,由机器人替代清扫,还可以由机器人实现巡检。

物业领域引入科技的一大背景是,人力成本的上升以及劳动力断层。2019 年整个物业行业就业人口达 1000 万人左右,其中大部分是保安、保洁等基层员工。未来,年轻人很少愿意再从事这类工作。

而且,在面临新冠病毒这样的疫情之时,机器人也更加的安全。比如,星河产业集团就使用智能机器人对办公楼进行消杀。

以上这些,其实都是比较基础的应用了。更多的应用,还有赖于运营商们积极的探索。

凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的,凯德集团华北区域总经理袁嘉骅曾在演讲时表示:凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科,而是阿里、腾讯或者京东。为了不在接下来的洗牌中被洗掉,凯德必须要更多的让科技为业务赋能。

▲ 来源:袁嘉骅演讲 PPT

2019 年 5 月浦江创新论坛上,凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示,智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。

早在 2015 年社区 O2O 火热之时,很多物管公司就已经在做了。如今,社区O2O的概念已经不火,但各房企旗下物业公司的增值服务收入占比却不断攀升。为何?因为从现在的体验来看,科技对整个房地产行业的改造最深入最系统的就是物业。因此去年以来,上市物业公司的股价飙升。碧桂园服务等物业公司的动态市盈率甚至比腾讯的还要高。

凭什么呢?因为借助科技,其发展边界被大大拓宽了。不仅小区,商业楼宇同样如此。

比如毛大庆就曾指出,优客工场物理桌子只有三四万张,但后台 APP 线上用户有 14 万人,很多用户买优客工场商品包,未来线上收入可能达到 30% 左右。

这么一来,其商业模式都被大大改造甚至颠覆了。当然,这不是一蹴而就的,需要长年累月的积累。比如普洛斯给宝马提供了数年的汽车配件的配送物流服务,最后给宝马定制研发大楼。因为普洛斯掌握了宝马中国的丰富数据,它可能比宝马更懂得宝马需要什么样的大楼。

目前地产科技已进入 3.0 时代

有诸多赛道,开发商可以发力

PropertyWeek 的一项调查显示,2017 年-2019 年,分别有 91%、95% 和 96% 的受访者认为,未来五年科技将会对房企的收入产生重要影响,逐年上升。

GSMA 中国战略合作总经理庞策认为,未来住宅地产、商业地产、产业地产,都将与智能化结合在一起。到 2025 年全球物联网链接总数将超过 250 亿,其中增量最大的一块将是智慧楼宇。而随着 5G 的到来,新技术将带给人们更好的服务。

中国未来每年增量和存量规模在 30 万亿的水平(新房销售、二手房销售、租赁、物业管理等),空间巨大,谁能领跑?这要看我们现在所处的位置。

牛津大学教授安德鲁鲍姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中,将 PropTech 划分为三个时代:

1.0 时代,PropTech 只用于数据分析,是辅助工具;2.0 时代,开始助力交易服务(比如中国的搜房网、美国的 Zillow)、智慧建筑(比如绿色建筑、整体智能家居系统)、共享经济(国外的 Airbnb,国内的优客工场等)。

1.0 时代已经过时,2.0 时代的位置已经被占了很多,机会相对已经不大。如今,PropTech 正进入 3.0 时代,其关键词是区块链、人工智能、机器人。

如今,房地产大开发时代将逐步过渡到不动产时代,不动产时代服务为王,最好的服务应该是科技赋能的智慧服务;不动产时代的大蛋糕包括交易、资管、数据服务等。这里面,有些非房企擅长,但有些领域房企很有优势。

比如,近年来,越来越多的房企在做二手房交易,藉此可以实现物业服务闭环。上规模的开发商,除持有大量的写字楼、酒店之外,近年来还积极布局长租公寓。

▲来源:好租

相比自如、贝壳这样的平台公司,房企可能少了那么些互联网的基因,但是其同样有自身的优势,那就是涉及的产业链更长,应用场景自然也就更加丰富。这里面,就有大量的机会。

孙正义笃定,未来是 AI 的时代。存量管理领域、物业管理、租赁等,有着区块链、人工智能等丰富的应用场景。

商业地产中,利用物联网、人脸识别技术,准确地识别用户,通过人工智能计算,便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。

比如龙湖试图构筑这样一个场景:买不起房的年轻人租冠寓,到天街消费,有购买能力的时候买龙湖的房子…这里面需要大量科技的加持。

要知道,自如能做这么大,除了资本科技的驱动也很重要;大悦城能做这么好,除了会搞各种主题、创意,背后的大数据系统也起了十分重要的作用。而这些,还在不断迭代。

即便是增量开发领域,同样有着丰富的人工智能应用场景,比如建筑机器人。绿地 2017 年涉足了机器人领域,至于碧桂园,早已去年的年度会议上指出,已经在生产适合机器人使用的铝模、顶架、爬架、墙板,并计划在今年大量投入使用。

行业还在加速分化,因为其不仅在深度资本化,还在快速科技化。如果前者代表占有资源那么后者则表征效率。

在行业由粗放走向精细,由增量转轨存量的当下,运营能力足够强其实是不太缺资源的。无论是增量开发,还是存量运营,都有大量项目等着你去接盘。

比如平安不动产计划在长租公寓的资管规模要达到 2000 亿,它并不是自己去干,而是自己投钱,运营交给合作伙伴。增量开发领域,类似例子也比比皆是。

与此同时,一些占着大量资源的大鱼,最后却反而被人给吃了。手持大刀长矛,怎么跟人家的精确制导竞争?

未来行业更多的是科技的竞争,落后者将很容易被降维打击。

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责任编辑:孙剑嵩

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