近几年京楼新房有两个特点：
一是价格，五环外6-7w是非常普遍的；
二是面积，限竞房时代过去之后，新房市场基本以改善大户型为主；
尤其对城区来讲，比如朝阳去年入市的十余个项目面积段及价格，大家可以看下表感受一下。
110㎡以上的户型占市场主力，小户型作为稀有物种，去化速度非常快，目前姐打听了下去年入市的70多平米两居基本已经去化的差不多了！
今天给大家说一个最新项目，姐刚拿到的消息！小户型为主。
朝阳管庄的京能龙湖·熙上，户型面积段为66-110㎡二至四居，首付184万起就能上车！
这个项目是去年十二月第三批集中供地中京能和龙湖拿下的管庄GZGJC-03地块。
上周四已经拿下预售证，从拿地到下预售证仅用55天，刷新了京楼取证速度！
下面咱来看看这个项目究竟咋样！
地处朝阳东五环外，周边无地铁！
项目位于朝阳区广渠路与双桥东路交叉口南500米，东五环外5公里，旁边就是通州。
交通方面，目前周边无地铁，最近的八通线八里桥站1.7公里，这对需要通勤的人来说是个问题。
据说规划中的M104号线郭家场站就在项目附近，不过姐听小道消息说M104线在2035年之前基本不会兑现，这点存疑姐也不敢保准。
其他公共交通方面，广渠路上有669路、312路公交车，可以通达国贸附近；郭家场路上有690路、364路、532路等，可以到达金盏；这些公交站点基本都在项目500米内。
自驾出行的话，项目距离国贸15公里左右，驾车约25分钟可以到达，距离还算可以。把官方的区位图给大家放这看看↓
商业配套方面，项目三公里内有万豪购物广场、国泰百货、万达广场等购物中心，其他日常生活需要的超市药店等周边即可满足。
教育配套方面，清华大学附属管庄学校、朝阳第二实验双桥分校、第一实验小学杨庄小区、北京工业大学附属中学双桥分校等就在项目两公里内。
医疗配套方面，距离项目500米左右有北京市朝阳区双桥医院、往南3公里有朝阳区第三医院，西北3公里有八里桥医院，家里有老人需要医疗保障的无需担心。
配套说的差不多了，一起看看产品情况！
66㎡小两居，首付184万起！
项目是纯商品房，共计580套房源，社区一共9栋楼，容积率2.2，产品为6-15层洋房和小高层，限价6.98万/㎡。
户型有66-110平米二至四居，户型比较多，图给大家放下面。挑几个重点给大家说说。
最小户型66㎡两居（纯东向）：
这个纯东向的小两居姐估计入市是非常抢手的，两个卧室加客厅朝东，户型空间利用合理，总价460万左右，首付约184万就能拿下，很刚需了！
70㎡两居（东西向）：
78㎡两居（南向）：
81㎡两居（东西向）：
85㎡两居（南北向）：
89㎡两居（南北向）：
95㎡三居（南北向）：
95平三居有点意思，270°拐角边厅，采光很优秀。这个户型总价663万起，首付约265万，喜欢大边厅的可以看看。
最大户型110㎡四居（南北向）：
110㎡四居就是经典的南向三面宽，南北通透，四个卧室位居四角，互不打扰。总价768万左右，首付约307万。项目得房率大概在75-81%之间，小户型得房率稍低，大户型得房率会高点。
就产品来看很刚需了，户型可选项也比较多。
周边二手房啥价位？姐看了下，项目周边二手房均价在4万6-5万7之间。
这样一看京能龙湖熙上有点不占优势了，附近远洋系列的远洋一方润园、远洋一方花语苑、远洋一方溪语、远洋一方新悦等等均价基本在5万6左右。
这附近二手房可选的余地还是蛮多的，熙上可能会遭到远洋一方“堵截”，有点压力。
近几年管庄没有新盘入市，京能龙湖熙上限价6.98万/㎡，最小户型66㎡两居，首付184万起。如果是你，你会选熙上还是周边更便宜的二手房？
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