北京四合院是中国传统文化的一部分，也是北京文化的缩影，里面的住户通常“非富即贵”，动辄上亿甚至几亿的价格更是让普通人难以企及。
最近的一则信息，引来了众多房产人的关注，北京朝阳有两套四合院分别以10318.32万元和5008.33万元在法拍房市场成交。
“北京四合院”这五个字似乎就注定了这场交易的不凡。
据了解，两套院子分别是北京市朝阳区小武基村甲8号3号院和5号院，建筑面积为629.01平方米和1404平方米。
据相关部门评估，两套院子的市场价值合计约17066万元，地类用途均为办公。
我们发现，这两套四合院的房屋权利人竟是国内知名文旅地产开发商——山水文园，其后续还有近3亿的资产将登陆法拍市场。
其实，早在2019年，山水文园就被爆出“千万富翁住进烂尾楼”的新闻，说的正是该集团的五期·九御项目。
为了公司融资，项目被抵押给信托机构，在没有预售证的前提下，非法售卖给购房人来获取现金流。
自那时起，山水文园就开始不断被各大媒体披露，资金危机全面爆发，项目停工、政府通牒、业主维权、豪宅烂尾纷至沓来。
但曾几何时，在京城豪宅市场上，山水文园可是一个特殊的存在。
从2001年至今，山水文园总共开发了达120万平的豪宅项目，马未都、王刚、张艺谋等社会名流都曾居住于此，它曾是明星大咖的聚居地、文化泰斗的传道场。
放眼全球，无论是纽约的ONE57，还是伦敦的海德公园1号，这些享誉世界的顶级豪宅之所以受到全球财富阶层的追捧，最核心的价值还是其地段属性。
山水文园就是这样的一个存在。
毗邻欢乐谷、萧太后河等北京著名地标，遥望国贸、中国尊，艺术街区环绕，这座位于东三环的豪宅作品占尽了京城的宝贵资源，价值不言而喻。
除了地理位置优越，山水文园还格外看重对产品的细节打磨，用心设计了43种户型，以平层、跃层、复式大宅等多种形式，来适应财富人群对住房的不同要求。
王刚工作室、马未都观复博物馆、保利拍卖等文化产业也曾先后进驻山水文园全球艺术商街，带来自然山水融合的艺术生活。
山水文园作为中国地产界知名的高端地产引领者，无论是开发全球首个建筑专利产品——游艇•锚别墅，或是充满想象力的水晶宫别墅，无一不是行业前沿创新的代表。
它更以圆明园意境为灵感，凸显中式园林意境。一堂一庭一湖，六街六院六宅，春夏秋冬序列植被，更有千米梧桐大道、万米清溪，在东三环上创造出了一个独立生态群落，可谓映衬其“山水”之名。
仅从这一点来说，在缺水的北京城，就已经十分难得，有一种“身居闹市而得林泉之乐”的别样感受。
但是，最近的短短几年时间，山水文园从辉煌走向了崩盘，这一切都要从老板李辙的文旅梦开始说起。
曾有业内人士分析，这个红了20年的山水文园项目是2001-2005年拿下的地，之后，该公司于北京就再没有拿到过其他住宅用地。
随着一二线城市的土地竞争日趋激烈，山水文园这种项目型公司的生存空间越来越小，只能把目光投向三四五线城市或区域。
山水文园集团开始尝试转型，进军文旅地产领域。
当时，美国六旗乐园是与迪士尼乐园、环球影城并称的“世界三大主题乐园”。山水文园的文旅梦，就开始于美国六旗乐园这个洋品牌。
为了引进美国六旗，山水文园是下了血本，仅仅六旗的品牌授权费，一个季度就高达1500万美元，一年的品牌授权费近4亿元人民币。
在外界看来，如此天价的授权费实在是太高了！但在掌舵人李辙看来，这是物有所值，2014年山水文园集团与六旗一次性就签了30年独家授权。
不仅如此，山水文园还以美国六旗作为一面大旗，在世界范围内引入近300个国际知名品牌，对标万达文旅项目。
一位山水集团的员工回忆道，李辙是一个非常慷慨的老板，当年他不仅给了六旗高昂的授权费，在引入品牌上也一样，像罗纳尔多这样个别品牌的签约出场费据说就高达100万。
李辙认为有了美国六旗乐园等300多个国际知名品牌就可以呼风唤雨。
诚然如此，地方政府看到山水六旗文旅小镇能带来每年近10个亿的税收与数万个就业岗位，以及如此多的国际品牌，纷纷开门相迎。
从2015年起，浙江海盐、重庆璧山、南京溧水等总共近10多个山水六旗文旅小镇正式签约。
一时之间，山水文园集团呈现出“携国际品牌而令地方政府”的气势，走上巅峰时刻，并喊出了自己的宏伟蓝图，“五年十五镇，市值千亿级”。
但是，当时就有人指出，这些小镇大多在三四五线城市，消费能级并不高。即便如期完工，也未必有足够的消费能力支撑其运营。
2020年，限制开发商融资的“三条红线”正式出台。
剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，开发商融资将严格受这三条红线踩线情况的限制。
可以说，“三道红线”彻底打破了开发商对金融杠杆的幻想。
如果这份文件早在几年前出台，那么山水文园也许根本没有机会犯错，而对融资和高杠杆抱有幻想的开发商也不止山水文园一个。
太阳底下没有新鲜事，山水文园的失败和其他地产公司一样，都是因为负债过高。
在房地产发展的黄金时期，财务杠杆是很多地产公司成功的秘密，杠杆越高、周转越快，公司规模也膨胀得越快。
李辙当然明白其中的奥妙，也寄希望于高杠杆来撬动自己的文旅小镇。但是，这种高杠杆的成功操作，仅限于住宅开发，一旦把它用在长周期的文旅项目上，那么风险将会成几何级别上升。
每个山水六旗小镇投资规模都在300亿以上，而2016年正式开工的就有浙江海盐、重庆璧山、江苏溧水3个，仅这三个项目就接近1000亿，而签约的十多个项目投资总额就高达3000亿以上。
粗粗一算，山水文园的杠杆高达近百倍！
2019年底，山水文园资金危机全面爆发，面对六旗催债和政府通牒，山水文园集团旗下小镇被全部变卖或者停工，至此，李辙的文旅梦只剩下一地鸡毛。
如果说李辙犯了一个错误，那就是梦想过大，能力追不上野心的步伐。山水文园雄起于山水文园这样一个顶豪项目，用了20年进行雕琢，终成传世作品。
然而，十年之功，毁于一旦。
在没有雄厚资金实力的基础上，在文旅小镇的开发上，山水文园却用2年时间去狂飙突进，以不足100亿级别的实力去赌上1000亿级的项目，最终拖垮了山水文园的品牌。
而如何让能力匹配野心，这也是所有企业和企业家们都必须面对的一堂课。
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