保利置业四项业务营收下滑,尚未切入绿色建筑发展赛道

作者：董馨

2020年，保利置业集团有限公司（股票代码：0119.HK，以下简称“保利置业”）实现营业收入263.27亿元，同比下降21.69%；实现归母净利润15.82亿元，同比下降50.95%，公司营收、归母净利润双双下滑。同时，公司四项业务营业收入均较2019年有所下滑。

2020年，保利置业实现合约销售金额521亿元，同比增长21%；实现合约销售面积约283万平方米，合约销售均价为18411元每平方米，较2019年微升1%。

截至2020年年底，公司持有权益土地储备在一线和二线城市的占比进一步提升至80%；位于长三角和大湾区的权益土储总建筑面积同比增长10%，土储结构持续得到改善。

四项业务营业收入下滑

从盈利情况来看，2016-2020年保利置业的营业收入分别为273.54亿元、265.01亿元、203.57亿元、357.81亿元、263.27亿元，2020年公司营业收入与2019年相比大幅下降。2016-2020年公司营收增速分别为22.65%、3.67%、-26.71%、71.92%、-21.69%。营收增速自2019年达五年内最大值后在2020年快速回落，由正增长转为负增长。

2020年公司物业投资及管理收入为13.44亿元，较2019年同期的14.52亿元有所下降，同比下降1.45%。年内，物业管理公司实现收入8.89亿元，同比增长9.8%；管理物业项目232个，在管面积约3682.6万平方米，较去年增长9%。公司持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业及酒店，投资物业总建筑面积约为72万平方米。2020年，受新冠肺炎疫情影响，公司旗下酒店业务受到较大冲击，办公楼和商场出租率相对稳定，公司投资物业收入小幅下跌。

同时，2020年公司物业开发收入为247.31亿元，较2019年同期的339.22亿元大幅下降，同比下降22.41%。酒店及餐厅营业收入为1.82亿元，较2019年同期的3.18亿元有所下降，同比下降39.05%。其他收入为0.7亿元，较2019年同期的0.9亿元有所下降，同比下降16.52%。公司四项业务营业收入均较2019年有所下滑。

2016-2020年保利置业的归母净利润分别为0.72亿元、20.58亿元、19.64亿元、34.33亿元、15.82亿元，2020年公司归母净利润与2019年相比大幅下降，主要是由公司结转收入减少所致。2016-2020年公司归母净利润增速分别为102.87%、2949.18%、-8.95%、70.99%、-50.95%，2020年公司归母净利润增速较2019年大幅放缓，由正增长转为负增长。

与此同时，2016-2020年，保利置业的毛利率分别为16.34%、20.63%、36.66%、33.88%、33.74%，自2018年达到近5年最大毛利率后呈逐年下降趋势，利润空间不断被压缩。

2016-2020年，保利置业的净利率分别为0.72%、8.05%、11.08%、9.47%、7.36%，自2018年达到近5年最大净利率后呈逐年下降趋势，公司盈利能力有所下降。

一二线城市权益土地储备占比八成

2020年，保利置业实现合约销售金额521亿元，同比增长21%，达成全年销售目标；实现合约销售面积约283万平方米，合约销售均价为18411元每平方米，较2019年微升1%。单盘合约销售金额超过10亿元的项目达到11个，包括南宁保利领秀前城、宁波保利湖光印、广州南沙保利城、惠州保利阳光城和香港启德龙誉等。

年内，公司新开工建筑面积约为406.4万平方米，竣工建筑面积约339.3万平方米，持续销售项目92个，首次开盘项目21个。截至2020年底，公司共有75个在建及待建项目，总建筑面积约2236万平方米。其中，公司在建项目61个，在建总建筑面积约为1119万平方米，应占权益面积约为852.3万平方米，待建的规划总建筑面积约为1117.1万平方米，应占权益面积约为754.5万平方米。

分地区来看，截止2020年年底，保利置业在长三角地区主要持有34个房地产开发项目，其中15个项目已竣工，14个项目处于施工阶段，5个项目规划中。持有在建总建筑面积约173.4万平方米，待建总建筑面积约126.7万平方米，合计土地储备约300.1万平方米，占公司总土地储备的13%。

在珠三角地区，保利置业主要持有23个房地产开发项目，其中11个项目已竣工，11个项目处于施工阶段，1个项目规划中。持有在建总建筑面积约206.1万平方米，待建总建筑面积约252.4万平方米，合计土地储备约458.5万平方米，占公司总土地储备的21%。

在西南地区，保利置业主要持有20个房地产开发项目，其中8个项目已竣工，10个项目处于施工阶段，2个项目规划中。持有在建总建筑面积约329.0万平方米，待建总建筑面积约454.2万平方米，合计土地储备约783.3万平方米，占公司总土地储备的35%。

在武汉、哈尔滨和济南等其他地区，保利置业主要持有41个项目，其中12个项目已竣工，23个项目处于施工阶段，6个项目规划中。持有在建总建筑面积约395.1万平方米，待建总建筑面积约283.7万平方米，合计土地储备约678.8万平方米，占公司总土地储备的30%。

在香港及境外地区，保利置业持有5个项目，其中2个项目已竣工，3个项目处于施工阶段。合计土地储备约15.3万平方米，占公司总土地储备的1%。

结转项目方面，年内，公司共有70个项目实现销售结转，结转金额约254亿元，结转面积约181.6万平方米，结转均价约为每平方米13978元。按结转金额计，普通住宅、别墅、商铺、写字楼、车位占比分别为80%、5%、8%、2%、5%。区域分布上，长三角地区、珠三角地区、西南地区、其他地区、香港地区占比分别为12%、12%、37%、33%、6%。

公司现有土地储备覆盖27个主要城市，包括上海、香港、深圳、广州、武汉、苏州、济南、哈尔滨、宁波、贵阳和南宁等。同时，公司还拥有高质素的投资物业组合，包括多个城市的标志性建筑，如上海保利广场、上海证券大厦和北京保利大厦等。

2020年，保利置业新增土地储备总建筑面积约为409万平方米，共取得20个开发项目，分别位于上海、苏州、宁波、广州、武汉、昆明、哈尔滨、南宁、柳州、济南、烟台和威海，并首次进入杭州和崑山。其中，近半数项目通过城市更新、一二级联动、协议出让和合作开发等模式取得，拓展方式更多元化，土地价格控制在合理水平。截至2020年底，公司持有权益土地储备在一线和二线城市的占比进一步提升至80%；位于长三角和大湾区的权益土储总建筑面积同比增长10%，土储结构持续得到改善。

财务成本降低

从短期偿债能力来看，2016-2020年保利置业的流动比率分比为1.72、1.57、1.66、1.8、1.69，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降。2016-2020年保利置业的速动比率分比为0.48、0.48、0.54、0.61、0.63，2020年公司速动比率与2019年同期相比略有提升。

从长期偿债能力来看，2016-2020年保利置业的资产负债率分别为77.9%、76.07%、78.1%、78.08%、80.92%，2020年公司资产负债率与2019年同期相比有所提升。此外，2016-2020年，保利置业负债总额分别为850.6亿元、818.87亿元、1017.3亿元、1114.05亿元、1399.87亿元，2020年公司负债总额与2019年同期相比大幅提升，财务风险加大。

年内，公司通过北金所债权融资、北京保利大厦CMBS、境外美元债及供应链ABN等产品，为开发拓展储备相应的低成本资金；同时通过低息置换、新增融资成本压控和提前偿还等方式降低财务成本，实现平均资金成本4.72%，较2019年底下降0.74个百分点。

从营运能力来看，2016-2020年保利置业的存货周转率分别为0.32、0.34、0.19、0.31、0.21，2020年公司存货周转率与2019年相比有所下降。流动资产周转率分别为0.29、0.3、0.2、0.32、0.2，2020年公司流动资产周转率与2019年相比有所下降。总资产周转率分别为0.24、0.25、0.17、0.26、0.17，2020年公司总资产周转率与2019年相比有所下降。

绿色建筑发展之路漫漫

保利置业宣称致力于环境管理以减少环境足迹。

污染物排放方面，保利置业透过建立全面的监控系统，致力控制并减少污染物的排放。公司要求承建商在提交施工计划后，必须提交一份环境保护计划书，以确保承包商在建筑项目中采取相应的控制系统及环保缓解措施，防止施工对现场及周遭环境造成污染和破坏。同时，公司严格遵守国家和地方政府有关环保规定的要求，避免对空气质量和自然资源造成影响。公司所有的排放必须在获得有效的许可证和牌照的情况下进行。

废物管理方面，保利置业透过全面实行废物管理程序来密切监测建筑活动所产生的废弃物。将废物作进一步处理前，公司会进行废物分类，废物被分为有害废物与无害废物。有害废物会由合资格的有害废物收集商负责收集、处置及弃置。

节约能源与资源方面，保利置业提倡绿色办公室的概念。为减少温室气体排放，公司实施了一系列措施以管理能源及资源使用。例如，选用LED灯光照明用作取代传统灯泡，以减少能源的消耗。除此之外，公司还定期为空调和暖炉等设施进行维修和检查，以确保其于最佳状态下运作，从而减少不必要的能源消耗。

坚持绿色发展理念，将环保理念融入公司管理、项目建设等生产经营的多个方面，加大绿色建筑开发力度，降低公司发展为环境所带来的负面影响。

房地产建筑业绿色化是未来实现中国碳中和目标、达成节能减排的关键领域之一。与宣称的截然相反的是，在主业碳减排和绿色发展上，保利置业表现不是一般的差。

标准排名从住建部门监测的绿色建筑统计数据显示，2019年保利置业获得绿色建筑二三星级设计及运行标识项目均为0,这也是保利置业无缘中国投资协会、新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30”的重要原因。此外，2020年保利置业获得绿色建筑二三星级设计及运行标识项目也均为0。

在国家大力倡导发展绿色建筑、众多房企实现绿色转型发展的当下，作为国资委监管的大型中央企业保利集团唯一的境外上市房企，保利置业尚未切入这一赛道实在令人匪夷所思。

在传统高能耗的建筑施工和房地产发展道路上，保利置业究竟还要裸奔多久，让我们拭目以待。