中洲控股的“百亿围城”

近日，深圳市中洲投资控股股份有限公司(000042.SZ，以下简称“中洲控股”)发布的2020年年报显示，报告期内，公司实现营业收入106.97亿元，同比增长48.3%；归母净利润2.81亿元，同比下滑64.26%；总资产同比减少1.55%至444.44亿元。

房地产业务方面，2020年，中洲控股实现的销售面积为72万平方米，销售金额139.91亿元，完成年度目标的105.2%，但相较于2019年实现的销售金额155.21亿元，仍减少约10%。

不仅如此，中洲控股在制定2021年销售目标时还进行了一番“反向操作”。年报显示，公司计划2021年实现销售面积61万平方米，销售金额134亿元。两项指标均低于2020年实现的水平。

究其原因，中洲控股方面仅对《中国经营报》记者表示，“公司采取稳健经营的经营策略，按照项目建设进度制定年度销售计划。”

事实上，中洲控股的销售规模自2016年突破百亿元后，罕见有大幅度提升，与其近年来项目开发缓慢、投资力度锐减不无关系。

2016年9月，中洲控股拟为4个房地产建设项目发行定增募资的事项获得证监会审核通过，但至今仍未取得发行批文。近期，中洲控股再度公告称，延长该定增决议有效期一年至2022年3月28日。只不过，时过境迁，当初的募投项目之一惠州中洲天御花园二期项目如今已完成建设。

执意推进一项发行方案已略显陈旧的定增用意何在？ 中洲控股方面并未直面回应记者的问题。

销售目标不升反降

从深圳起家的中洲控股，经过多年发展，其业务布局已拓展至粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈及青岛区域。公司主要从事商品住宅开发建设，其他业务涵盖酒店经营、商业管理、物业服务等领域。

2020年，中洲控股的主要营收来源于广东地区，收入占比近50%。而来自上海地区的收入增速最快，同比增长1082.81%至31.95亿元，占总营收比例约30%。

房地产业务方面，中洲控股报告期内实现收入102.68亿元，同比增长54.73%，占比约96%；毛利率同比下降13.41%至27.97%；销售金额较上年减少约10%。

年报显示，中洲控股2020年经营活动产生的现金流量净额为12.28亿元，相较于2019年净流出8.43亿元有所好转，主要原因是本期支付地价款较上年同期减少，以及销售回款较上年同期增加所致。

过去一年，中洲控股26个主要销售项目中，有10个位于惠州，5个位于成都。在大本营深圳，仅有一个中洲坊创意中心项目在售，报告期内累计实现预售金额为1684万元，未有结算金额。

值得注意的是，上述销售项目中，部分未完工项目的开工时间早于2015年。其中，于2014年11月开工的中洲坊创意中心项目，截至2020年末，其完工进度仅有20%。

2020年，中洲控股新开工面积为82.06万平方米，同比减少17.03%，未能达到年度目标172万平方米；房地产存货同比减少5.16%至308.66亿元。

事实上，2016年~2019年，中洲控股的新开工建筑面积分别为59.42万平方米、135.39万平方米、133.18万平方米、98.9万平方米；同比增速分别为-10.01%、127.85%、-1.63%、-25.74%。2021年，公司计划新开工8个项目/批次，新开工建筑面积102万平方米，较2020年的年度目标下调70万平方米。

开发进度呈现总体缓慢状态的中洲控股，其在过去一年也仅新增一个土地储备项目，即惠州迪亚项目(商住用地)，土地面积为5.21万平方米，计容建筑面积约20万平方米，总投资5.41亿元。同样地，公司未完成此前制定的2020年年度目标，即房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米。

记者注意到，近年来，中洲控股的主要经营目标趋向保守。2021年，公司计划的销售额及销售面积目标均低于2020年的实际表现。

对此，中洲控股方面解释称，是按照项目建设进度制定年度销售计划。年报显示，截至2020年末，公司仍有15幅拟开发土地，其中包括深圳宝安26区项目、惠州半岛城邦5期C组团在内的6个项目的预计开工时间为“不确定”。另外，原本预计2020年11月开工的黄金台项目，按照最新披露的信息，其开工时间延后至2021年9月。

事实上，这并不是中洲控股第一次将下一年度的销售目标设置为低于本年度销售额的水平。

2019年，中洲控股实现房地产销售面积102.67万平方米，销售金额155.21亿元，比上年同期增长17.83%。但其制定的2020年销售目标为房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，分别缩减11.36%和14.3%。

翻阅历年年报可知，从2018年开始，中洲控股的销售目标开始走下坡路。过去4年间，中洲控股有两度未能完成年度目标。

定增五年未获批文

作为一家老牌房企，中洲控股的“高光时刻”包括在2016年销售额突破百亿元。在这一年，中洲控股确立由传统住宅开发模式逐渐向住宅地产、商业地产等多元化开发模式的企业战略转变，并称公司“迈入新一轮全国多区域深化的快速发展期。”

在2015年12月完成一笔募资20亿元的非公开发行股票后，2016年2月，中洲控股再次发布一项新的定增预案，拟募集资金不超过55亿元(含本数)，投入成都中洲城南项目、青岛中洲半岛城邦(南区)项目、惠州中洲天御花园二期项目、惠州央筑花园一期商住项目D组团，以及偿还金融机构借款。

2016年8月，中洲控股对定增预案进行修改，募资金额改为不超过35.11亿元，募投项目删去“偿还金融机构借款”，并调整其他4个房地产建设项目的拟投入金额。同年9月，该项发行定增申请获得中国证监会发行审核委员会审核通过，但迟迟未取得发行批文。

从2017年2月开始，中洲控股股东大会审议批准延长股东大会授权董事会全权办理公司非公开发行股票相关事宜有效期至2018年3月28日。此后，公司每年股东大会均延长该定增事项的有效期，于2020年审议的延长有效期时间为2021年3月28日。

而就在近期，中洲控股宣布，由于有效期即将届满，为了推进非公开发行股票的后续事项，董事会提请股东大会批准延长股东大会授权董事会全权办理公司非公开发行股票相关事宜有效期至2022年3月28日。除此之外，此次非公开发行股票其他有关内容不变。

针对上述定增未取得发行批文的原因，以及持续延长该事项有关决议与授权有效期的意图，中洲控股方面仅对记者表示，“公司正常延长本次非公开发行项目的有关决议与授权有效期不会对公司经营造成不利影响。”原因与意图皆成谜。

记者注意到，2016年，中洲控股的业绩出现下滑。报告期内，公司实现营业收入81.16亿元，同比增加60.78%；归属于母公司股东的净利润2.61亿元，同比下降35.06%。彼时，中洲控股发布了一份“关于2016年度及2017年一季度业绩下滑事项不影响非公开发行股票的说明”。

2017年，中洲控股实现营业收入86.54亿元，同比增长6.63%；净利润6.15亿元，同比增长136.19%。不过，公司业绩随即陷入下滑局面。2018年，中洲控股实现收入为79.42亿元，同比减少-8.23%；归母净利润4.47亿元，同比减少-27.41%。

因出售子公司100%股权形成处置收益9.53亿元，中洲控股2019年的业绩向好，但扣非净利润同比减少-76.3%。

2020年，中洲控股再度陷入“增收不增利”局面。即使销售回款出现同比增加，但公司的盈利难题依旧棘手。“由于房地产行业建设周期的特性，报告期内投入的项目未实现相应的经营性现金流入，导致经营活动产生的现金净流量与本年净利润存在重大差异。”中洲控股在年报中称。

此外，中洲控股发布的《关于2020年计提资产减值准备的公告》显示，2020年，公司计提资产减值准备2.14亿元，减少该年度归属于上市公司股东的净利润5071.84万元，减少合并报表归属于母公司所有者权益5071.84万元。

缩减销售目标，定增5年未获批文仍决定推进的中洲控股，略显“佛系”，但其面对的房地产行业环境愈发严峻。如何应对“三道红线”、供地“两集中”等政策的出台和实施，中洲控股方面仅表示，“公司将坚持稳健的现金流管理以保证资金安全，同时秉承谨慎投资、稳步成长的发展理念。”

根据贝壳研究院统计，截至2020年末，中洲控股剔除预收款后的资产负债率为77%，较上年同期提升约1.5个百分点；净负债率为135.2%，较2019年末提升约16.1个百分点；现金短债比为1.87，较上年同期提升约0.52。

（文章来源：中国经营报）