嘉实财富高级研究员 谭华清博士
一、新冠疫情对地产影响的基本逻辑
新冠疫情对地产的影响的逻辑很简单。因为购房者担心房地产交易过程中感染新冠疫情，大概率会推迟买房直到疫情结束之后。所以房地产的交易活动会在疫情期间迅速下降。
但是这一影响对新房更加明显些。因为二手房是老百姓和老百姓之间的交易。卖房的人也害怕被感染，也可能会推迟卖房的决定。而新房不同。新房是高杠杆的房地产企业卖房给老百姓。老百姓因为疫情不买房了但房企的债务还是要还的。如果疫情持续时间较长，那么严重依赖销售回款的房地产企业可能面临现金流压力，甚至资金链断裂的风险。
二、疫情对地产行业冲击的三个不均衡
疫情对地产行业冲击会造成三个不均衡。
首先是新房和二手房不均衡。新房影响更大。
其次是区域不均衡。因为不同地区新房销售占地产销售的比重是不同的。新房销售占比较高的地区受到的影响更大。目前来看，一二线城市二手房销售占比超过了60%，其中北上广深已经接近了70%。而三四线城市二手房销售占比仍然在50%以下。当然，疫情不同的地区影响也不一样。疫情越严重，疫情解除的越慢，对地产交易的推迟就越久。湖北地区尤其是武汉市的地产行业的影响会很大。另外一季度销售占比高的地区受的影响也更大（下图）。2015年以来的数据显示，一季度地产销售中，一线城市占比最小，不到10%，三线城市次之，平均12%左右，二线城市最多平均有15%左右，最高年份到达过25%。从这个角度来看，疫情对二线和三线城市的冲击更大些。
最后，对企业的影响也是不均衡的。杠杆率高，短期债务占比高，对销售回款依赖大的企业受到的影响大。
三、疫情对地产行业的冲击是有限的，不能太悲观
我们也要提示一下，对地产行业不能太悲观。
首先，地产需求是可推迟的。等疫情控制后前期累计的需求会得到释放。第二，客观的说，一季度房地产销售占全年的比重不高，如果疫情在二季度解除，那么全年地产销售快速修复的可能性仍然存在。第三，面对地产行业遇到的困难，国家不会撒手不管。在坚持房住不炒的背景下，可能会适度放松融资政策，补充企业的现金流，同时降低房贷利率，因城施策放松部分刚需，支撑楼市。
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