来源：每日经济新闻
每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺
保障性租赁住房所涉及的各种土地性质以及改建过程中的实际操作问题，未来都将考验房企们的操盘能力。
北京刚刚出台的保障性租赁住房相关政策，或许将进一步改变在京房企的操盘方式。
发展保障性租赁住房自2021年以来已经被顶层设计强调了很多次，但3月18日晚北京公布的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（以下简称实施方案）依旧掀起了广泛波澜，其中提到“‘十四五’期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%”。
“40%”是个很大的数字，意味着未来5年北京近半新增住房都是保障性租赁住房，这将使得新市民、青年人等群体住房难问题得到有效缓解。与此同时，这么大体量的保障性租赁住房，自然离不开房企们的参与。
而去年住建部住房保障司司长曹金彪曾表示,“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应“力争达到30%以上”，而北京此次的规划比全国平均水平高出10个百分点，如此巨量的保障性租赁住房入市，足以搅动整个市场。
那么保障性租赁住房的建设资金从哪里来？
实施方案中的表述是“支持社会资本与市、区属国有企业合作”，这里的“社会资本”大概率指的便是广大房地产开发企业。
此外，实施方案中规范运营管理条目下规定，“保障性租赁住房不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。”
因为供应量有具体比例、数量以及运营方面都有明确要求，所以至少在今后5年里，在北京耕耘的房企们的操盘方式少不了和保障性租赁住房“绑定”。
如今房企通常的操盘方式是“拿地-建设-销售”，今后可能将变为“拿地-建设（含相应比例保障性租赁住房）-销售”，保障性租赁住房的筹建运营或将成为未来房企们操盘中不可逾越的一环。
事实上，近年来北京房地产操盘规则一直在探索中，也一直在“绑定”诸多保障性功能。去年集中供地实施以来，北京多宗地块的出让条件中都含有配建公租房、竞政府持有份额等条件。
配建保障性租赁住房在北京去年第三批和今年首批集中供地中越发成为趋势。可以说，北京保障性租赁住房的建设是之前各种探索的结果，更是“十四五”期间划定的方向。
因而，保障性租赁住房的建设和运营能力将成为在京开展业务的房企们的必修课，是不得不回答的问题。
根据实施方案，保障性租赁住房的筹建有两种途径。一是改建，包括非居住存量房屋改建和将存量住房改造、转化为保障性租赁住房；另一种是新建，包括利用集体经营性建设用地、利用产业园区配套用地、利用企事业单位自有土地、利用新供应国有建设用地等来进行保障性租赁住房的建设。
可以看到，不仅仅是国有建设用地的配建，保障性租赁住房所涉及的各种土地性质以及改建过程中的实际操作问题，未来都将考验房企们的操盘能力。
值得一提的是，实施方案还在审批流程、土地、税费、金融等政策方面明确了对保障性租赁住房的支持。有如此多的供应量，且在资金、建设等方面有制度上的保障，“租赁时代”离我们还会远吗？
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