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炸了!限购限贷双松绑第一城!麻木的楼市醒了......

楼市调控,走到了十字路口,酝酿多时的大招来了!

就在昨天,3月1日,河南省省会、9大国家中心城市之一的郑州,发布了重大楼市政策!

1.开创先河,限购限贷双开放第一城来袭!

郑州市出台了“19条”楼市新政,全面放松限购限贷,开创了“这一轮楼市调控周期”的先例:取消“认房又认贷”!

有几点很重要:

1、取消“认房又认贷”——对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2、允许高品质楼盘价格上浮——对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持,对销售限价给予一定比例的上浮,逐步增加高品质住宅供应量。

3、允许家庭购买第三套住房——子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。

4、引导房贷降息——引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。

5、推行货币化安置——实施安置房建设工作三年行动,结合房地产市场形势,坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

6、政府回购多余安置房——对已建安置房中群众自住以外房屋,采取政府回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

郑州作为国家中心城市,率先祭出最具系统性、公开性的重磅松绑政策,背后的政策信号不容低估。

而这次取消“认房又认贷”这个措施的力度非常大。

这意味着在郑州购买第二套、第三套住房,不少家庭将有机会享受首套房的低首付和优惠利率,这是很大的利好。

“推行货币化安置”也堪称大招,这意味着征地拆迁时,政府将更多地选择给现金补偿,让老百姓去买商品房,而不是给拆迁户建设安置房。

这跟当年的货币化棚改做法类似。郑州房子将减少,而市场里货币将增加,购房需求也将增加。

另外,老人投靠在郑州工作子女的,允许再买一套(指的应该是在老人不落户情况下,落户了是直接可以买的);允许高品质住房价格上浮;引导房贷利率下调;回购多余安置房等政策,对楼市都有显著的正面作用。

相比近期三四线城市放松首付的做法,郑州一口气出台了如此系统全面的楼市放松政策,稳楼市的政策导向更加明确,且预计将会有更多二线城市逐渐进入到政策持续放松的阶段。

2.为什么郑州憋不住了?大招背后的无奈之举?

那这次为什么是郑州开了先例呢?

从根本来说,郑州的经济基本面并不差。

作为强二线省会,郑州是过去10年增长最猛的城市之一,GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地,稳居TOP20城市行列。

同时,郑州也是人口增长最多的城市之一。

从2010年到2020年,郑州常住人口从862万增加到1260万,首次超过武汉,跻身中部人口第一城。

经济、人口底子都挺好,为什么如此着急“救市”?

过去一年来,郑州先后遭遇洪涝灾害、新冠疫情的双重冲击,经济发展低迷。

来看数据,2021年,郑州GDP为1.27万亿,同比增长4.7%,增速在万亿城市中仅高于西安,垫底没跑了。

还有一个重要原因,郑州新房库存处于高位,去库存化已经迫在眉睫。

事实上,除了市场低迷的因素,郑州的房价情况也不容乐观,大幅下降到了两年前的水平。

基于此,无论是稳楼市的需要,还是经济稳增长的需求,郑州率先打响松绑第一枪,都有背后的深意。

3.房地产角色早已转变,楼市将何去何从?

再反观政策,其实早有风向。

早在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上,刚上任的郑州代市长何雄针就透露了“郑州计划降低二手房交易个人所得税”的消息,“鼓励市民以小买大、卖旧买新”。

但不难发现,这次颁布的政策只有一个大招尚未兑现:就是给二手房交易降税。

郑州是全国少有的,二手房交易个税严格按照“差价20%”,其买卖二手房的个税负担,是一般城市的5到10倍。

如果以一套100万买入、200万卖出,可以扣除成本30万(装修+利息)的房子计算。这套房子如果在郑州卖出,要缴纳14万元的个税。

而相较之下,如果在珠海、东莞等绝大多数城市卖出,按照成交价1%计算个税,只缴纳2万元即可。

由此可见,郑州楼市之所以一直比较冷淡、市民换房积极性不高,跟个税太重有很大关系。

不过从长远看,郑州降低二手房个税税率是必然的。

自2013年后,全国二手房交易中试点20%个税税率的城市,绝大多数都已经按照核定税率征收了,比如东莞、珠海。只有北京、郑州等少数城市仍然坚持。

而目前关于差额税的政策暂未有官方正式发文,一旦20%差额税取消,则二手房的流通性将会大大增强、购房者的购房成本显著降低,对于一、二手房市场都将是一个有效的利好。

总的来说,虽然二手房个税降低没有落地,但郑州的这一枪很关键,有利于让郑州摆脱连续几年楼市偏冷的状况!也将对郑州、河南的经济产生正面作用。

时代变了,环境变了,基本面变了,房地产的角色也变了。

房地产未来或许仍旧重要,但会逐渐从暴利行业变成基础民生行业,而房价也将在城市之间形成明显分化。

当然,面对楼市下行,政策必然以宽松为主,楼市维稳是应有之义。

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