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对房企负债,既要关注有息债务,也要关注无息债务

对房企负债,既要关注有息债务,也要关注无息债务

9月19日,克而瑞研究中心发布的一则关于2021年上半年房企偿债能力报告显示,2021年上半年末,80家重点上市房企的现金持有量为31977亿元,较2021年初微降0.2%,这是近五年来首次出现下降。

报告同时显示,截至6月末,80家重点房企的总有息负债规模为71185亿元,有息债规模保持7万亿元以上,较期初增长0.4%,增速较2020年的5.4%继续下滑。

也就是说,以静态的方式比较,80家房企拥有的现金占有息债务的比重,只有45%。如果此时要求这些房企把有息债务全部全部偿还掉的话,账面上的现金偿还率只达到45%。虽然不可能出现这样的偿债方式,但是,也从一个侧面说明,房企的偿债能力还是比较弱的。因为,这仅仅是有息债务,而有息债务在房企整个债务中的比重,好的达到80%,差的只有30%,一般都在60%左右。也就是说,除有息债务外,80家房企的无息债务也达到4、5万亿,总负债超过了10万亿。特别是头部房企,凭借自身的强势,占用上下游企业资金的话语权更大,无息债务的占比也更高。那么,现金偿还率将不足20%。

无息债务的构成,主要包括应付工程款、应付材料款、应付票据、应付税款、预收房款等。特别是应付工程款、材料款、预收房款,大多涉及农民工工资、员工工资、居民购房等,拖不起,也不能拖。否则,会影响社会稳定,会带来社会不安定因素。

而从目前的实际情况来看,各方关注的主要是有息债务,认为一旦开发企业出现资金链断裂现象,就有可能给银行带来比较大的风险。特别是头部房企,少则有息债务千亿,多则近万亿。如果这些房企出现资金链断裂现象,会直接对银行的风险防控带来严重冲击,并引发系统性金融风险。因此,从管理层到地方政府,都十分关心房企的资金链问题,并想方设法要求房企确保资金链不断裂,确保不给银行带来冲击,不制造银行风险。

殊不知,房企的无息债务,同样是问题很复杂、后果很严重的,一旦资金链断裂,就会直接影响社会稳定、影响居民生活。很多的,也会直接转化成银行的风险。如按揭购房,实际就既连着稳定,又连着风险。从稳定的角度来看,已经缴纳了购房款或按揭了购房款的居民,会因为开发商无法交房而陷入恐慌,产生不稳定因素。同时,按揭购房的居民,还会断供,让银行面临风险。拖欠的工程款和材料款,很多企业除了要用于支付员工、特别是农民工工资外,还可能欠着银行的贷款,最终也会出现稳定和风险并存现象。

在这样的情况下,房企的债务危害,实际并非只是银行风险一个方面,还有社会稳定、居民心理等。如果只考虑银行的风险,而不考虑社会的稳定,同样会带来严重后果,且会进一步扩大银行的风险度。因此,必须对房企的危机保持高度警惕。因为,按照目前房企的实际状况,具有足够偿债能力的房企并不多,具有较大风险的房企则比较多。比较有效的方式,就是倒逼房企加快资产转让步伐,在债务承受能力范围内,允许房企降价售房,而不是一些地方粗暴的不允许房企降价售房。

那么,如何允许房企降价售房呢?有关方面应当组织专家对房企的资产负债率、偿债能力、降价售房能力等进行评估,确定最低降价幅度,让房企在确定的降价幅度内依据自身实际,制定降价策略,加快回笼资金。否则,无法化解已经出现的资金链断裂风险。

在此基础上,要制定降低地价政策,不能再抬高地价。因为,地价的提高,就意味着房企负债的增多,也会使房价的上升动力增强。只有稳地价,才能稳房价,才能稳居民的购房预期,从而让房地产市场真正平稳有序发展。

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