全球通胀来临,核心区房产帮你守护钱袋子

经济增速回弹，楼市新周期来临

日前，国家统计局发布了一季度重要经济数据，我国经济实现了创纪录的18.3%的增长！受到疫情的影响，2020年一季度GDP出现了负增长，经济水平受严重重创，虽然恢复速度很快，但2020年也仅仅实现2.3%的增长率。2021年一季度18.3%的历史性增长，着实使全国人民松了一口气，算是结束了经济衰弱期。

同时，各大国际机构也上调了对我国经济的预期。国际货币组织、世界银行、国际信用评级机构惠普也纷纷发布报告，表示信任中国经济的反弹韧性，预估全年增长率将在8%以上，领跑全球。

官方数据与国际机构都对中国经济提出较好预期，这代表衰弱周期结束，新周期在反弹中开门红。本轮新周期的大幅反弹，受益于我国防疫与疫苗注射的成果显著，各地生产与消费因此回温迅速，同比增长50%以上。进出口贸易也得到长足疏解，同比增长29.2%。

可以说，本轮经济周期是“全面的”“高速的”“有潜力的”，国内支柱型产业反应迅速——房地产市场1-4月迎来量价齐升局面。

1-4月，商品房销售面积同比增长48%，商品房销售金额同比增长68%，一二线城市平均房价同比增长达4.9%以上。2021年，随经济向暖，楼市春风吹得更迅速，全国一二线城市均呈现房价连续上涨、涨幅明显的趋势。如果再叠加本轮核心城市集中土地出让风潮（截止至5月23日，14城完成首批集中供地，北京、广州、上海、南京等城市供地规模均超过全年的40%，一半以上地块溢价触顶，房企竞争激烈），可以很清晰地发现——楼市土地、新售在本轮新周期中也呈现较高热情，同样是开门红局面。

楼市周期受经济与政策双重影响，上轮周期的起点即“2016年930调控”，以房住不炒为目标进行了近6年的调控，已使房价长期处于“零增长”局面。本轮楼市新周期上扬，一方面是因为国内经济向好地裹挟，一方面也是因为行业周期性向好，即本身房地产行业经过了6年的政策收紧，库存已逐步清空，量价齐升的反弹形式也迫在眉睫。

楼市的震荡通常充满了不确定因素，但本轮楼市是否真的可以迎来一个向好的新周期？这里是可以给出肯定答案的：经济基本面向暖、土地供应市场热情高涨、新售规模与价格连续增长、行业库存清空等硬因素都为本轮楼市新周期提供了坚挺的推力。

楼市新周期已然落地，多维助力，势头强劲！

二、大宗商品大涨，通胀压力来临

5月19日国常会部署做好大宗商品保供稳价工作，具体措施包括：促进增加国内市场钢铁供应、督促重点煤炭企业在确保安全前提下增产增供、加强大宗商品进出口和储备调节、增强保供稳价能力等。

此次“保供稳价”会议的召开，是因为大宗商品（有色金属、铁矿石、钢铁等）连刷新高，有色金属价格更是达到了历史最高水平。本次大宗商品物价上涨，来源于需求端扩大、原材料生产不足、美元流动性泛滥三个方面，短期无法改善，尤其是原材料缺口巨大、美元增发规模巨大，预计5年内通胀压力都不会得到有效缓解。

需求端扩大、原材料不足，是因为中、美、欧疫情防控改善，经济率先恢复，长期的消费束缚被解绑，需求端呈现成倍数的恢复能力。但供给层面不尽如人意：国外印度、巴西、阿根廷等原材料出口国因疫情失控导致生产端难以为继；碳中和、环保条例也对国内原材料成产企业提出了更多要求；中澳关系恶化，铁矿石、肉类、奶类进口也产生缺口。需求端恢复快速，但供给层面得不到有效解决，价格指数上涨成为必然，直接表现是4月工业品价格（PPI）出现了猛烈地大幅上涨，4月份已经到了6.8%——在历史上来说，这已经是比较高的了。

受库存规模影响，工业产品价格上涨向居民消费产品的传到需要一个小周期，但目前已经可以看到电冰箱、洗衣机、电视机、笔记本电脑等产品的价格均有涨幅，但还没有到更猛烈的阶段。下半年，我们将看到国内大宗商品、居民消费品都将迎来一个大幅的上涨，将呈现一个很难调节的强周期。

同时，货币政策也将对市场产生巨大影响。拜登上台以来，连续推出了共3万亿美元的经济刺激计划，这些钱由美国人消费，但因美国是最大的进口国，所以大部分美元都流入了加工国市场。因我国是复工复产、恢复进出口最快速的国家，所以这3万亿美元将有大部分流入中国市场，其流通性与货币总量将对我国产生巨大的通胀压力。

对美国货币超发需要尤其警惕，5月中旬，拜登又提出“1.7万亿基建专款”和“1.8万亿美国家庭计划”，未来5年或又将有3.5万亿的美元超发威胁全球经济安全。

价格上涨与通货膨胀并发，美元泛滥超发又加剧这一表现，未来3-5年全球经济将集体进入一个通货膨胀周期。目前来看，核心都市圈的房产、珍稀有色金属、龙头企业的股票都可能迎来较大上涨，但其中核心都市圈的房产最为“硬通货”——跌价难、需求量持续、长期看涨。

作为工业加工国，中国对通胀尤其应该加以警惕，居民也要为资产安全多做考量。

三、行业周期叠加通胀，房产或可实现增值穿越

市场经济环境下，经济总是要经历衰退-复苏-过热-滞涨-衰退这样的周期性循环。虽然我国央行和政府具有强大的调控能力，但对经济大趋势延缓可行、阻挡很难，所以需要重视经济的周期性力量。

我国经济自17年进入滞涨期，20年进入大衰退期；我国楼市自16年进入滞涨与衰退叠加时期。2021年，是我国经济与房地产市场复苏新周期的开端。因疫情影响，上个衰弱期比较猛烈，所以本次复苏阶段的逆势回弹较为明显，又因为全球原材料生产层面产生严重缺口，所以此次复苏阶段的物价可能会保持长时间的上涨趋势。

美元的泛滥又成为一大推手，行业周期性上涨叠加通胀压力，未来3-5年“物价上涨，货币贬值”或持续推进，居民的钱包将被掏空，需要警惕！

如何保障资产安全是当前阶段亟需关心的问题。期货市场，大宗商品与原材料全部上涨，但频繁跌宕，韧性不强。抵制本轮通胀、筛选“硬通货”，应具备以下三个特点：波动性小、供需端稳定、长期看涨。结合本轮物价上涨的核心原因（供应不足）与前两轮经济周期来看，当前硬通货有三种：核心都市圈的房产、珍稀有色金属、龙头企业的股票。有色金属与股票的波动大，容错性低，所以笔者推荐核心都市圈的房产。

核心都市圈的房产因土地供应有控制、人口需求有增量，所以必然成为“硬通货”。以首都圈为例，北京土地市场受“集中土拍”要求，每年供应量保持一致，不会出现“兜售”现象；需求端来看，首都圈成为人口重仓，北京2010-2020年人口新增228.1万人，环京（廊坊）区域2010-2020年人口新增110万人，增长率领跑全国、流入量首屈一指，人口需求层面强劲。

受高房价、限购政策影响，北京房产的高门槛很难成为多数人的“避难港”。但都市核外围的都市圈或可成为资产保全的安全通道：5月6日京南固安区域放宽落户政策，不再要求3年社保，拥有“合法稳定职业（有劳动合同即可）”“合法稳定住所（直系亲属有房产/有一年租期以上租赁合同）”“中大专毕业证”“营业执照（且纳税）”等条件即可“轻松落户”固安！

颁发施行后，大批申请落户者蜂拥至公安局户籍业务厅外，排队长达200米，更有甚者天还没亮就端着板凳前来排队！据了解，公安局户籍业务于周末也开设了便民窗口，预约办理日期也已经排到了12月，预计已有6万人排队落户。

需求端背靠北京、环京两大人口流入区域，政策端落户政策通道，京南固安区域的房产或成为本轮通胀压力的避风港。

结语：京南牛市将至，谨慎筛选“硬通货”

上文提到，中国经济与房地产行业皆在2021年开启新的复苏周期，本轮复苏周期又具有回弹猛、韧性强的特点。叠加美元泛滥、全球通胀的压力，此次经济周期的复苏将会对居民资产安全提出严重挑战。

穿越本轮通胀周期，核心城市与城市核心区的房产，因占有核心资源，必然成为“硬通货”。以纽约中央公园与英国海德公园为例，这两个区域不仅坐享最大的生态公园，还是该区域的商业、交通、文化中心，资源极为丰富，所以房价也一直引领全国。最重要的是，在2008年次贷危机面签，该区域房产未跌反而升值10%-30%，可以说是“绝对硬通货”。