单价45万一平，真的吗？不会又是你们标题党惯用的唬人伎俩吧？
哈哈，客官，你可是高看我们了--我们一个小小的“特价房”公众号，在ZF明确不许炒作学区房的高压下，我们从来都是秉承初心一直唱特价的！我们这里从来都没有高价，从来都是大砍价，大特价！
曝出这个45万/平的价格的，可是根正苗红的“中央媒体”：中国证券报！
咱们随后会带大家来验证市场的真实情况哈，咱们简要先验证一下雄鹰砖家前两期的“精选”推荐的项目中，在这么火爆的行情下，到底还有没有真的捡到漏儿的！
由于319的精选住宅项目一个都还没到“揭幕”时刻，309那期的新揭幕了4个，咱们来验证下。
由于SOHO现代城在上期319精选时，已经明确为撤回，所以这次主要就是东方瑞景、康城、诸子阶和文津国际这几个项目了。
OMG！东方瑞景，砖家你好像蒙到一个！东方瑞景居然是底价成交的！便宜了800万！
2人参拍，评估价2666.5万元，1866.5万元底价成交，比评估价低整整800万，市场价7折，市中心复式豪宅，单价4.3万！
砖家是蒙的吗？再看看文津国际：
呀，这个比起拍价高出了34万元，比评估价低320万！评估价6折成交！虽然评估价偏高，但这个70年公寓，清华大学南沿的学区房，这个价格拿到还是很不错的了。
康城别墅，在推荐的时候，砖家就说了，目前该小区整体被低估了！在帝都和通州副中心中间位置，毗邻环球影城的低密度别墅社区，价格3万多？普宅都在4-6万了好不？
社区也没有啥硬伤，所以，比较适合CBD大佬配置。社区还有一定的潜在的成长性。
然后看这推荐的这套呢？
893万，在CBD边上买别墅！单价3.57万元/平！还不错。
诸子阶呢？哦，这个撤拍了，等下次机会咯。
已揭幕的核心商办项目，更有大漏儿捡到了！
比评估价低1200万拿到！
而这个三里屯soho的商铺，可以做餐饮的核心商铺，二拍市场价的5.6折，流拍了--哈哈，绝对是错杀！有兴趣的朋友，可能还有机会，如果项目不抵债的话。
OK，大家看到了，特价房，真特价，即使市场火热如此，仍然是可以找到机会！这些项目，特别是可以捡到大漏儿的项目，甚至可以实现“买房不花钱，银行倒贴钱”--ZF大力调控资金流如楼市，不能多说了，大家见下图某银行真实的贷款产品，细细品一品，就明白了。
好，之前砖家的“精选”项目本次就先验证到这里；下面咱们来验证北京西城部分学区房“单价45万/平”。（来源：中国证券报+砖家亲自调研）
3月24日，中国证券报记者对北京地区多片区知名学区房楼盘、中介进行实地走访。走访发现，头部中介已经全面下线了单价18万元/平方米以上的学区房，而这类房子基本都是小户型学区房，凭借中介的“口口相传”，根本不愁卖。有中介直言，下架后更好卖，因为系统表面看起来，就是没房子了。
“下架更好卖”
“客户的系统是看不到这类单价高的房子了，经纪人可以看到。这类房子恰恰是刚需学区房成交主力。”位于金融街片区学区房中介从业人员王莉（化名）对记者表示，“18万以上的房源，在西城区常见。要想上宏庙、实验二小、奋斗小学、育翔小学等优质小学，买一个1000万至1200万之间的开间是最起码的条件。总价低对应单价肯定高，别说18万，48万的房子也不是没有。”
王莉向记者展示了她能看到、但客户看不到的“天价”房源。记者看到，在西城区，单价在40万以上的房源并不少见。其中有一套房源仅有10平米，单价达到45万元以上。
“房子也是学区房，只不过是平房。跟普通商品房相比，平房在交易和后续上学方面有些麻烦和风险，但是不影响成交。这种10平方米左右的房子，虽然没有挂出来，但是只要手续齐全了，我们在朋友圈一转发，立刻就被秒掉。”王莉介绍称。
（大家看！外网北京尊府没有房！内网价格是25.7万！还是大户型！）
图片来源：中介内网
“不让挂出来是建委规定的，但是不让挂的这些房子，恰恰是学区房成交主力。过户的时候，这类房子是参考地区最低过户指导价，因此贷款额度会受影响。目前只是不让宣传，不是不让交易。外网挂出来的都是大户型，客户如果真想买，会找经纪人问有没有小户型，所以根本不愁卖。这种饥饿营销是倒逼的。不透明反而让成交更快了。”一位从事学区房销售多年的中介刘晓（化名）对记者表示。
价格仍在涨
有购房人士对记者爆料，2020年下半年签约的西城月坛片区学区房，当时成交价（不含中介费、税费）是750万，“目前已经涨了80多万，也就半年多的时间。”
对此，西城区多个中介对记者表示，“西城区学位信息采集登记时间是每年的5月初，春节前后是成交旺季。2020年四季度到2021年一季度，学区房成交量都相对比较大。价格一直在涨。”
“目前最大的问题是没有房子，房源少导致一套一价，业主都想比之前一套卖得高，价格自然上来了。”走访过程中，多个学区房中介对记者表示，“目前，西城学区房价格相比年前涨幅在5%左右。我们作为中介，也不想让它涨。宣传涨价现在对我们来说风险极大。但是不管说不说，目前都还是在涨。”
OK，以上就是实际情况验证，因为不让公布成交价，所以之前市场实际行情其实你可能查不到，只有去实际市场询盘跑盘才能获得真实的市场温度。
砖家实际调查的情况是，砖家有2个老乡在西城开“21世纪不动产”连锁门店（多个店），他们反馈的真实情况是，主要是市场不怎么出房，学区房的量很少，导致狼多肉少，房价水涨船高！
那么西城学区房这么火，还能不能捡到特价的漏儿呢？
我们不炒作学区房！我们历来是特价打压！如下特别处置的特价学区房项目机会完全真实：而且是中介网上没有的！
奋斗小学学区房，小户型，低总价，8折
房屋名称
朝向
建筑面积(m2)
起售价
单价
市场价
折扣率
闹市口1
西南
89.28
1440.66
16.14
19.80
81.50%
闹市口2
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口3
西
58.53
941.48
16.09
20.00
80.43%
闹市口4
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口5
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口6
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口7
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口8
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口9
西
58.54
941.64
16.09
20.00
80.43%
闹市口10
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口11
西
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口12
西北
84.44
1361.70
16.13
19.80
81.45%
闹市口13
东北
129.23
2083.99
16.13
19.80
81.45%
闹市口14
东
65.10
1047.32
16.09
20.00
80.44%
闹市口15
东
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口16
东
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口17
东
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口18
东
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口19
东
65.10
1047.16
16.09
20.00
80.43%
闹市口20
东南
127.87
2064.67
16.15
19.80
81.55%
西城实验二小学区房
房屋名称
朝向
建筑面积(m2)
售总价
售单价
市场单价
折扣率
新纪元公寓1
南
112.79
776.26
6.88
8.00
84.34%
新纪元公寓2
西南
149.59
1032.27
6.90
8.00
84.57%
新纪元公寓3
西
77.83
533.41
6.85
8.00
83.99%
新纪元公寓4
西北
122.38
837.93
6.85
8.00
83.91%
新纪元公寓5
东北
158.34
1090.31
6.89
8.00
84.39%
新纪元公寓6
东南
194.80
1342.86
6.89
7.85
86.09%
新纪元公寓7
南
112.79
776.26
6.88
8.00
84.34%
特价学区房和一口价特价房
项目
面积
售价
售单价
市场价
折扣率
备注
物华大厦
183.57
954.93
5.20
6.50
78.46%
西外附小
马甸南村1
102.20
1038.06
10.16
12.50
79.04%
育翔小学
马甸南村2
102.20
1038.06
10.16
12.50
79.04%
马甸南村3
181.90
1668.92
9.17
11.00
81.14%
恒昌花园1
121.77
792.54
6.51
7.80
81.81%
实验二小
恒昌花园2
159.23
1054.17
6.62
7.90
82.16%
万寿园1
120.00
1129.80
9.42
11.00
81.52%
财政部公房!育英学区
万寿园2
163.40
1510.64
9.25
10.45
84.26%
运通花园
735.80
2616.18
3.56
6.80
50.76%
五河交汇处，一口价
以上项目很多可以底价拿到！注意，这些都是没在中介网推售市场没有的稀缺项目，干净产权，小户型，顶级学区房！特别适合“占坑”！前两个项目简要情况如下，详情私聊哈。
金融街闹市口-奋斗小学本部学区房，数套稀缺小户型，占坑房！8折！精装修，送家具家电,且各付各税！
次新房，小户型十数套，面积58-130平，总价900万起……非常难得的金融街学区（全北京最好的学区，没有之一）占坑好房，精装修，送家具家电,且各付各税！手慢无哦！
为什么砖家说金融街学区是全北京最好的学区，没有之一！不接受反驳
因为全北京金融街学区的小学，初中，高中，都是拔尖且均衡分布的！几无坑校！
同样，新纪元公寓，也是西城较好的学区房，学区为--实验二小！
至于每一个西城海淀东城的学区房，具体哪个小区对应哪个学区，砖家都知道，这个话题，有兴趣的朋友，咱们可以私聊，砖家可以免费咨询
友情提醒：这十数套集中推出的小户型占坑学区房，绝对稀缺，预约看房已经约到遥遥……好在我们有绿色通道方案，不便多讲，还是私聊吧。
同时，有没有更多更确定可以5-7折可以抄到的，租金回报率高的特价核心商办项目呢！有啊！上面这几个只是砖家的举例而已！还有更多好项目--且还有不少是：一口价！具体私聊哦！
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