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李宇嘉:央行“降息”,房贷利率会降吗?

央行“降息”,力度超预期

30日,央行重启公开市场操作,进行500亿元逆回购操作,中标利率2.2%,此前为2.4%。这是2月3日这一利率下降10基点之后,央行再次“降息”。上一次,央行降低这个利率,是2019年11月18日,彼时仅降低了5个基点。这半年来,“降息”幅度越来越大,但一次下降20个基点,非常罕见。

7天逆回购利率变动情况 数据来源:万德资讯

7天逆回购利率,是央行公开市场操作利率(OMO,Open market operations),即央行以约定的利率,购买银行手上的一般债券(主要是利率债),7天后再收回本息。说白了,OMO就是银行向央行借款的利率。

MLF,是中期借贷便利,即银行用合格抵押品抵押,获得央行在货币市场投放的中期货币(期限有3个月、6个月、1年不等)。与OMO最大的不同是,银行想要获得MLF,须向央行提供优质债券(比如国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等)。

大家关心的LPR,就是与MLF挂钩(LPR=MLF±点数)。注意的是,这个挂钩是“双挂钩”,1年期LPR针对实体,5年期LPR针对楼市。MLF下降,LPR理论上要降低。担心资金进入楼市、股市,就建立1年期和5年期的防火墙,首套房利率不低于LPR,二套房贷不低于“LPR+60”。

MLF,或下降超过10个点

大家关心的是,OMO利率下调,LPR会不会下降?前面讲了,LPR与LMF直接挂钩,即LMF下降,LPR也会下降。现在,OMO下降了,LMF会下降吗?

从过去经验来看,当OMO利率下降以后,MLF也会下降,相应地,LPR也就会下降。比如,2019年11月18日央行调降OMO以后,半个月前的MLF,由3.30%降至2.25%;2月3日,央行将OMO由2.50%降至2.40%后,半个月后的2月17日,MLF由3.25%下降至3.15%。

OMO及MLF变动情况 数据来源:万德资讯

也就是说,在OMO利率调整前后,MLF也基本上会同方向调整,力度也有相关性。原因就在于,央行调整OMO,是在向市场传达“降息”的信号,自然,作为银行向央行融资的其他工具,利率也会下降。因此,笔者预计,随后的MLF也会下降,下降的幅度甚至会超过10个点。

疫情二次冲击,亟待降低LPR

此次央行降低OMO利率,意在通过“OMO-MLF-LPR-贷款利率”的传导链条,降低LPR。这是因为,当下疫情对国内实体经济产生了冲击。一季度,疫情冲击了国内供给端,商品和服务的供给端链条面临断裂风险,企业和居民部门流动性出现问题,2月3日复工第一天,央行下调了OMO利率。

现在,国内疫情控制住了,但旅游、娱乐、餐饮、教育、交通等,复工复产比较慢。对供给端冲击时间长了,会开始传导到需求端,即供给链循环不畅,就业受冲击,预期和需求转弱,收入下降。

更重要的是,海外疫情爆发,出口导向型的企业面临着没有订单或订单推后、库存增加的问题;即便是内需型企业,很多原材料、零部件,也需要进口,才能复产。这就可能导致企业经营困难、现金流压力大,供给端和需求端相互传导,市场需求不足会越来越严重。

若经济形势严峻,贷款质量就可能下降,银行降低贷款利率(LPR)的意愿下降。所以,再继续单纯靠降准,以及受惠面相对较窄、要求高的MLF,难以降低银行负债成本。

3月20日,最新一期LPR数据发布,1年期和5年期LPR均未下降。这很意外,5年期LPR不下降,意在控制资金流向楼市,但也要考虑到疫情当下,中小微资金链紧张。

1年期LPR及5年期LPR变动情况 数据来源:万德资讯

根据交通银行的统计,目前只有工农中建和招行的存款负债成本率在2%以下,绝大部分中小银行的存款负债成本率都在2.4%以上,有不少中小银行甚至接近3%。目前,银行资金来源,除银行理财外,就是在公开市场,从央行或其他银行那里获得。所以,要降低贷款利率(LPR),就得降低资金成本。

目前,除了少量活期存款,其他存款利率基本市场化了,降低成本,就只能靠央行这个流动性源头,来降低利率。应对疫情冲击,需要增加贷款投放,需降低贷款利率。

从过往经验来看,央行降息,不仅会传导至实体经济,也会传导至房地产市场。笔者认为,此次降息,再加上此前降低MLF、净投放、再贷款等综合宽松的滞后效应,预计4月20日新一期LPR发布时,1年期和5年期LPR都会下降。毕竟,若需求孱弱,对楼市的影响也很大,而楼市稳字当头,也是今年的目标。(中新经纬APP)

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