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机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%

中国网地产讯  近日,贝壳研究院发布《一季度重点城市二手房市场形势及展望》。报告指出,一季度房地产市场走出V型反弹,刚需支撑市场快速复苏。3月份市场比前两月增长40%以上,基本恢复到去年同期的63%,表明我国房地产市场具有较强的韧性。

3月市场复苏呈现南强北弱、刚需先行、量增价稳等特点,原因主要与前期部分城市政策松动有关,市场恢复尚未引发价格上涨。

受疫情与小区封闭影响,2020年第一季度成交量环比减少39.2%,同比减少44.6%,当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定,3月市场成交快速修复,重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%,目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。市场呈现明显的“V”形走势,表明我国房地产市场具有较强的韧性。

图:2017年以来重点18城链家二手房实时成交总量季度走势

机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%图:重点18城链家二手房实时成交总量走势机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%

一季度市场快速复苏的三个特点:

第一,复苏力度南强北弱。长三角复苏力度最强,京津冀最弱。长三角地区(代表城市为上海、南京、杭州)的恢复速度明显高于其他城市,且恢复步伐较为一致。上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平,目前恢复至去年三月水平的75%。其次为中西部地区(代表城市为成都、合肥、重庆)与大湾区(代表城市为广州、深圳),3月成交量接近疫情前的12月水平。中西部地区中成都的成交量恢复速度明显快于其他城市;大湾区广州的成交量恢复速度快于深圳。京津冀地区(代表城市为北京、天津、廊坊)的恢复程度弱于其他地区,3月成交量大约为去年12月水平的62%,相当于去年同期水平的40%。

图:四大城市圈代表城市链家二手房成交量走势

机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%

第二,刚需先行。随着复工复产稳步推进,因疫情而积压的需求在3月开始释放,其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前水平约3个百分点,达到72.4%。从典型城市来看,北京、上海、成都、南京四个城市3月成交面积在90平以下占比较上月均有不同程度的提高,北京增加2.3个百分点,上海增加2.6个百分点;成都增加3.9个百分点;南京增加1.4个百分点。

图:2019年以来链家重点18城各房源面积段成交占比走势

机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%

以北京为例,3月北京外围城区复苏较中心城区更快,亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上,速度更快。450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升,刚需入市节奏更快。

图:北京3月成交量/去年同期恢复程度

机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%图:北京链家二手房成交总价结构走势机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%

第三,量增价稳,市场反弹并未推高价格。3月重点17城中有14个城市价格均价较1&2月成交均价下跌。成交量虽然大幅反弹,但是价格依旧较为平稳,没有出现明显上涨。

图:3月重点17城链家二手房实时成交均价环比1&2月走势

机构:一季度二手房V型反弹 成交量同比减少44.6%

市场反弹但是并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹,整体来看绝对水平依旧较低,还没有到达能让价格明显上涨的量级。且整体供需矛盾依旧较为缓和,大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%,买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天,市场交易节奏依旧缓慢。

推动市场复苏的原因是:

第一,每年春节左右都是重点城市刚需的集中释放期,而部分需求因为疫情原因累积到3月份释放;疫情期间部分小区对租客出入增加限制,使得部分年轻租客加快买房步伐。

第二,调控政策松动带来的市场预期。不管是调控政策还是信贷政策都有一定程度的边际放松,带动市场预期的提升。2月份LPR下降,部分城市降低开发商拿地条件,放宽人才政策,因此市场上对后市有一定的放松预期,入市积极性提升。南方城市的政策边际放松频率更高,如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整,南方城市整体疫情前的市场预期更好。南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方,长期动力也相对强劲。

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