文丨马慕杰
来源丨投中网
国内首支完成募集的专注于IDC投资的人民币基金正式诞生。
2021年6月29日，鼎晖夹层基金旗下数据中心行业投资一期基金（简称“鼎晖夹层IDC基金”）正式完成人民币20亿元募集。这是鼎晖夹层旗下的第一支行业子基金，也是国内第一支完成募集的专注于IDC行业投资的人民币基金。
据投中网了解，该支基金募集过程顺利，投资人阵容也较为豪华，囊括了包括保险公司、高校捐赠基金、民营企业在内的多种类型的机构投资人，其中尤其以太保、泰康为代表的险资为主力LP。
事实上，对于当前大热的IDC赛道，鼎晖早有布局，可以说是国内最早一批关注该领域的头部投资机构之一。据鼎晖夹层董事总经理、IDC基金主要负责人叶弢对投中网透露，自2017年开始研究并挖掘数据中心市场的投资机会以来，其团队前后考察了超过100家公司及团队。
“我们目前已经在一线城市有超过10个的储备项目。这里面既有自建项目，也有不少并购项目。”叶弢表示，“IDC基金的成功募集只是一小步，我们也将考虑在合适的时机会启动IDC基金二期的募集。”
鼎晖投资董事总经理、鼎晖夹层创始合伙人胡宁总结了鼎晖夹层IDC基金的三个特点：“第一，我们通过夹层的方式来投资数据中心项目，能够为LP提供稳定的期间分配以及稳健的回报，这也是保险资金最为看重的；第二，我们重点关注及布局位于超一线城市的数据中心项目，资产端的流动性及价值属性有较强的支撑；第三，我们选择与最优秀的数据中心运营商及服务商合作，从而最大限度地保障项目运营及退出的安全性。”
受专业机构LP追捧，累计意向投资金额超目标规模
某种程度上，鼎晖夹层IDC基金的募集是被LP的需求带动的。
鼎晖五期夹层基金在新基建领域中重仓了一线城市的优质IDC资产，并已有成功退出案例。在此基础上，鼎晖在IDC投资中形成了一套清晰的策略。因此，鼎晖夹层LP在看中IDC大类资产投资机会的同时，也选中了鼎晖作为IDC投资的首选合作GP。
用叶弢的话说，其实是鼎晖夹层基金的老LP与鼎晖自身共同推动了鼎晖夹层IDC基金的成立。
当然了，LP发力IDC夹层基金的配置方式也有着深刻的战略背景：2020年11月13日，中国银保监会发布了关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知，取消了险资财务性股权投资的行业限制，鼓励投资战略新兴行业。
这意味着，以数据中心为代表的“新基建”领域，或将成为险资资产配置的重要领域。而夹层基金作为一种较为稳健的投资形式，自然成为险资探索IDC领域投资的一种优选方式。
按照LP的出资意向，鼎晖夹层IDC基金本来是有超募机会的。但基于前期的募资规划与投资节奏，这支基金最终落定规模仍为20亿元。不过，据叶弢透露，对于一期那些未投进来的潜在LP，鼎晖夹层IDC基金或将择期再发二期来满足其在IDC领域的投资需求。
提到此次鼎晖夹层IDC基金的募资感受，叶弢直言，“当前，LP的专业化程度越来越高。不管是对数据中心行业的整体方向研判还是对合作GP的策略验证，LP们都会进行全方位多维度的考察与评判，而不仅仅只是依据机构名气或过往业绩就简单下注。”
已有3个项目实现退出，另有一笔投资账面浮盈已超3倍
在海外市场，数据中心早已成为大型投资机构的重点配置方向。就在半个月前，即2021年6月7日，黑石宣布以100亿美金的价格私有化美国IDC服务商QTS Realty Trust，取得QTS的100%股权。如无意外，这将是其有史以来最大规模的数据中心业务收购案。
作为新基建的七大板块之一，如今，中国的数据中心也站在了风口之上，正迎来多方巨头的加码与布局。比如，包括华平资本、凯德集团、吉宝集团等机构在内的跨国资金除了全球收购资产外，亦已将目光转向中国市场，并在核心城市频频出手。
这背后，除了政策的倾斜利好外，也与近年来中国数据中心市场规模的持续大幅增长有关。并且，国内基础设施公募REITs的推出，亦为数据中心投资提供了有利的潜在退出渠道。
根据《2020-2021 年中国 IDC 行业发展研究报告》，2020年，中国IDC业务市场总体规模达到了2238.7亿元，同比增长43.3%，增速为近5年来最高。其存量资产规模超过万亿元，已经成为不容忽视的新型大类资产。
对于这一赛道的增长潜力，鼎晖夹层基金早已敏锐捕捉。自2018年开始布局该赛道以来，鼎晖夹层通过小步快跑的方式，累计在数据中心行业投资超过30亿元，并已有3个项目成功实现退出。
而且，通过对一家领先数据中心服务商的股权投资，鼎晖夹层亦深度绑定产业资源，以确保项目前期建设的安全性。目前，该笔股权投资也为鼎晖带来了丰厚的投资回报，账面浮盈已超3倍。
值得一提的是，伴随资本巨头的纷纷涌入，中国IDC市场的投资环境也发生了一些改变。“三年前，我们在市场上挑选项目时基本没有竞争。但资金的加速进入，也导致该领域出现了项目估值被‘炒高’以及过度竞价的现象。”叶弢称。
有所为有所不为，以“木桶效应”优中选优
面对中国IDC领域投资环境的变化，鼎晖夹层IDC基金的应对策略即是“有所为有所不为”：一方面坚持自己一贯的差异化打法；另一方面，对于过度的竞价交易，鼎晖选择了远离。
不同于外资机构，一直以来，在鼎晖对IDC赛道的底层投资逻辑里，都不仅仅把数据中心看作一门资产生意，更是一门现金流的生意。
叶弢表示，作为一类重资产投资，数据中心在前期需要较大的资本支出，但一到两年的爬坡期后，其现金流会变得非常稳定，这使得数据中心对前期融资的需求非常大，这与夹层投资的特点非常契合。
具体到项目选择上，虽然鼎晖在IDC领域创造了良好的track record，但依旧保持着谨慎的出手姿态。即在落子时，鼎晖夹层IDC团队不仅尤其看重数据中心的区域性，关注区位价值及客户确定性所带来的安全边际，还强调运营商的综合能力，重视“木桶效应”——一个好的运营商，在项目投拓、建设、销售、运营等方面均不能有显著的短板，以做到“优中选优”。
目前，鼎晖夹层IDC基金的储备项目均位于北上广深。并且，未来鼎晖夹层IDC基金将继续把一线城市的数据中心项目作为重点跟踪标的。
在叶弢看来，数据中心是资本密集型的行业，资本的逐利性必然会推动行业集中度的提升。而在“新基建”的大背景下，由于众多新玩家对数据中心的复杂性认知不足，使得专业老玩家的优势得以凸显，并购交易机会从而将加速释放，这是IDC行业未来趋势的第一大体现。
另一大趋势则是数据中心项目本身在朝着规模化、集约化、节能化的方向发展。叶弢表示，随着数据量及数据处理效率要求的不断提高，头部互联网客户对于大型、高功率的数据中心需求亦日益增长。同时，在“碳中和”的政策目标下，政府对于数据中心的绿色节能标准也提出了更高要求，这无疑将加大数据中心投入，并拉开行业玩家之间的差距。
在这两大新动向下，胡宁提到，“我们会继续夯实细分领域的研究和投资，并持续进行前瞻性的研判，以在变化的新形势下能够始终保持我们的优势，为投资人创造安全、稳健的投资回报。”
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