正式上市！
二季度以来，公募REITs持续霸屏。从5月17日的首批9只公募REITs产品正式获批，到接踵而来的别开生面的询价环节，再到5月31日起的紧张而有序的正式发售，随着时间的推移，备受市场关注的公募REITs产品今日（6月21日）正式上市。据悉公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为±30％，非上市首日涨跌幅限制比例为±10％。
2021年是公募REITs投资元年，对投资者而言，公募REITs产品提供了低门槛布局大型不动产的机会，丰富了投资途径。
首批9只公募REITs产品聚焦基础设施领域，项目资产涵盖产业园区、仓储物流、收费公路等。对企业而言，公募REITs产品也有助于盘活基建领域存量资产，拓宽了企业融资渠道。站在更高视角，对社会而言，公募REITs产品也是深化供给侧改革，助推国资混改的重要一环。
REITs产品本身
将目光转回产品本身，公募REITs产品具有分红比例较高与封闭式运作两大突出特点。以东吴苏园产业REIT（508027）为例，本基金90%以上合并后基金年度可供分配金额将以现金形式分配给投资者，但较高的分红比例并非一种分红保证，公募REITs也不是保本型产品，基金可能存在由于运营不善等原因未能达到分红条件或分红不及预期。
此外，公募REITs产品采取封闭式运作，首批9只产品整体封闭期较长，产品封闭期从20年至99年不等，其中东吴苏园产业REIT（508027）封闭期为40年，封闭期间不开放申购与赎回。虽然场外买入的投资者可转托管至场内卖出，但转托管需要一定时间。
REITs产品流动性
值得注意的是，为提高公募REITs产品流动性，公募REITs基金管理人将选择至少一家做市商来提供流动性，以东吴苏园产业REIT（508027）为例，自6月21日起中金公司、广发证券、中信证券、申万宏源证券、华泰证券一共五家券商将为东吴苏园产业REIT（508027）提供做市服务。
虽然公募REITs产品的做市商将为市场注入一定的流动性，但场内基金交易价格受投资者心理、市场大环境等多种因素的影响，投资者仍可能面临无法及时卖出或者需要折价才能卖出等风险。
作为一种全新的投资产品，底层资产与管理人的运营管理能力是判断公募REITs产品价值的关键。
以东吴苏园产业REIT（508027）为例，本基金布局苏州工业园区两大资产，分别为国际科技园五期B区与2.5产业园一期、二期，苏州工业园区实力雄厚，2016年至2020年连续五年蝉联国家级经开区综合第一名。（注1）
为充分保障持有人利益，更好地运营项目，东吴基金已组建专业的REITs投资团队，设立公募REITs总部，部门主要负责公募REITs业务的推进和开展。公募REITs 总部下设有四个团队，包括投资团队、资本市场团队、研究团队和运营团队。
REITs蓝海，携手前行！今日今时，东吴苏园产业REIT（508027）作为首批公募REITs之一正式上市，东吴基金期待与您长期同行，奔赴REITs投资新蓝海！
注1：数据来源于商务部
风险揭示书
尊敬的基金投资者：
基金有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当投资者购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”、“本基金”）属于公开募集基础设施证券投资基金。本基金风险评级是R3（中风险），预期风险低于股票基金，高于债券型基金、货币基金。基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。
本基金存续期为基金合同生效后40年（基金份额持有人大会决议延长期限的除外），封闭期长，在运作期内不开放申购与赎回，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可买卖。基金的转托管需开立场内证券账户，相关账户开立与转托管需要一定周期。
本基金经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）2021年5月17日证监许可[2021]1668号文注册，但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。本基金的基金合同和招募说明书已在本公司网站（https://www.scfund.com.cn/）、上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn/）和中国证监会基金电子披露网站（http://eid.csrc.gov.cn/fund）披露。
本基金主要投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额，穿透取得标的基础设施完全所有权，基金净资产会因为基础设施资产运营情况、证券市场波动等因素产生波动，投资者在投资本基金前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担基金投资中出现的各类风险。本基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）与公募基金相关的风险
基金价格波动风险：
本基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
流动性风险：
本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
终止上市风险：
基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
税收等政策调整风险：
基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
除上述风险外，本基金公募基金相关的风险还包括集中投资风险、本基金与运营管理机构、原始权益人之间的潜在竞争与利益冲突风险、受同一基金管理人管理基金之间的竞争、利益冲突风险、新种类基金不达预期风险、基金发售失败的风险、对外借款相关风险、管理风险。
（二）与基础设施项目相关的风险
基础设施项目的政策风险：
政策风险所指的政策包括但不限于区域政策、产业政策和土地政策。区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相关政策。产业政策指政府相关部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。土地政策是指政府有关土地性质用途开发方面的政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。
基础设施项目运营风险：
基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
基础设施项目经营风险：
本基金的收入很大程度依赖于项目公司所持基础设施项目运营收入。国家宏观调控和行业周期的影响、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞争、或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降都会给基础设施项目经营带来不确定性，这些不确定性可能影响未来的基础设施项目运营收益，可能会对项目公司所持基础设施项目形成的现金流产生不利影响，造成投资者投资收益率偏低的风险。
极端情况下，若基础设施项目经营不善的，项目公司可能出现无法按时偿还借款、资不抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，基础设施项目公司股东仅在基础设施项目公司破产财产清偿完毕破产费用、共益债务、其他类型债务之后方可就剩余财产获得分配，本基金的现金流将受到重大不利影响。
现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险：
本基金的产品方案根据对基础设施项目未来现金流的合理预测而设计，本项目中影响基础设施项目未来现金流的因素主要是基础设施项目的出租情况及运营管理机构的运营管理能力等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对基础设施项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。
除上述风险外，本基金与基础设施项目相关的风险还包括基础设施项目运营、管理、改造相关的风险、基础设施项目所有权续期风险、基础设施项目出售/处置价格波动及处置的不确定性风险、基础设施项目公允价值下跌风险、基础设施项目估值可能无法体现公允价值的风险、意外事件及不可抗力给基础设施项目造成的风险、产业园行业竞争风险等。请投资者详细阅读招募说明书中相关风险揭示。
基础设施基金相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件和交易所业务规则，可能根据市场情况进行修改，或者制定新的法律法规和业务规则，投资者应当及时予以关注和了解。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，做好足够的风险评估与财务安排，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。
特别声明：东吴基金与控股股东东吴证券之间实行业务隔离，股东并不直接参与基金财产的投资运作。
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