首批9单公募REITs完成注册即将公开发售

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作者：周楠

[ 开展基础设施REITs试点具有三大重要积极意义。一是REITs可盘活基础设施存量资产，为防范化解地方政府债务风险提供新渠道。二是REITs可为基础设施领域提供新的权益融资渠道。三是REITs有助于吸引长期资金参与资本市场。 ]

[ 9个项目估值规模约315亿元，试点项目整体现金流分派率约4%~12%。 ]

首批公募REITs（不动产证券投资基金）产品完成注册，试点工作迈出重要一步。

5月17日，首批基础设施公募REITs项目获证监会准予注册的批复。其中，上证所5单，深交所4单，涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理等主流基础设施类型。上述9单即将进入基金公开发售阶段。

“监管层面也将鼓励银行、保险、社保基金、养老金、证券、基金等机构投资者参与。”接近监管部门的相关人士告诉第一财经记者。

三方面意义

目前，基础设施REITs试点项目准备情况如何？

数据显示，9个试点项目已注册，其中，高速公路项目2个，分别为广州交投广河高速和浙江交投杭徽高速；工业园区项目3个，分别为苏州工业园、上海张江光大园和深圳招商蛇口产业园；仓储物流项目2个，分别为盐田港和普洛斯；绿色项目2个，分别为首钢垃圾发电、首创污水处理。

上述9个项目估值规模约315亿元，分布在北京、上海、广东、深圳、江苏、浙江等重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及个别重点基础设施领域的外资企业，其中招商蛇口和普洛斯有境外REITs实践经验。试点项目整体现金流分派率约4%~12%，项目募集资金基本投向基础设施补短板项目，主要用于科技创新、绿色发展和民生等重点领域。

基础设施REITs是面向普通投资者发行收益凭证募集资金，投资并持有具有持续、稳定收益的基础设施资产，由专业机构运营，通过基金上市交易方式，将基础设施资产转化为流动性较强的上市金融产品，其实质是成熟基础设施项目的发行上市。

当前环境下，开展基础设施REITs试点具有三大重要积极意义。

一是REITs可盘活基础设施存量资产，为防范化解地方政府债务风险提供新渠道。

二是REITs可为基础设施领域提供新的权益融资渠道。

数据显示，近年来，交通、市政等基础设施类上市公司市净率水平偏低，股价普遍低于净资产，部分境外上市企业市净率甚至低于0.3倍。

“相关企业股权融资阻力较大，而这也是导致杠杆率攀升的原因之一。REITs可提供契合基础设施领域的权益融资方式，提升资产估值水平和权益融资能力。”有业内人士称。

三是REITs有助于吸引长期资金参与资本市场。

在境外成熟市场，REITs是和股票、债券并列的大类成熟金融产品，具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征，较好匹配养老金、保险资金投资偏好。

上述人士同时表示，推出REITs有利于填补境内金融产品空白，广泛吸引各类社会资金尤其是长期资金参与。

四项准备工作就绪

据了解，REITs前期各项试点的准备工作，主要从健全基础制度、完成系统改造、培育市场体系、加强宣传培训等四方面开展。

首先是建制度。在借鉴境外成熟市场REITs监管实践的基础上，证监会层面发布了基金业务指引，明确了REITs总体监管框架；在自律组织层面，交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会共发布了7项配套自律规则，覆盖审核、注册发售、交易、扩募、信息披露、持续监管、运营操作和尽职调查等业务全链条。