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作者：黄大大
01
不是北上广，也不是杭州、成都、重庆，而是它——西安。
大西北唯一的国家中心城市，无敌的黄土高原之星。
二手房看深圳，市场无比狂热躁动；一手房看西安，同样是神一般的存在。
连国家统计局的数据，都掩盖不住它的风骚。
这个常住人口突破千万的特大城市，新房价格居然已经连涨59个月（除了去年疫情期间，3月的数据是0%）。
去年12月西安的新房价格指数，比起2015年达到了181.2%，增幅居全国之首。
在70个大中城市中，西安一骑绝尘，碾压北上广深。
想象一下，假如你拥有一套西安的新房，国家用数据告诉你，连续5年了，每个月都在涨。
爽不爽？
虽说每个月的涨幅都不大，但是日积月累，就非常恐怖了。
这样的搞法，终于连住建部也看不下去了，专门督导调控，近日出台重磅政策！
02
很多人没有注意到，3月23日住建部副部长亲自到成都、西安督导以后，重磅调控一个接一个。
倪部长给成都、西安都提出了明确的要求：
要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应；
及时采取措施，坚决遏制投机炒房。
这一次，西安动真格了。3月30日深夜，西安宣布调控升级！
这份《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定，限购区域内，新房、二手房都将落实5年限售要求。
交易周期被大大拉长，投机操作的空间基本被牢牢堵死了。
以前，西安是以“满3满2”为限定，即新商品住房网签合同满3年、二手房取得不动产登记证满2年后，才可上市交易。
3年的时间长度，对炒房客来说，还是能够接受的。现在变成5年，资金压力就更大了。
同时，“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。也就是说，4年之内卖过房的，都不能算“刚需家庭”，失去了摇号的特权。
这对新房市场来说，确实是一次精准的“手术刀式”调控。
精准到什么程度？
以前，关于落户的“新西安人”购房资格，是这样表述的：
从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税。
而在新政中，“或”变成了“且”，也就是说，就算落户满了1年的市民，还必须得真实在西安工作了1年才行。
一字之差，就把过去3年内，纯粹抱着落户买房目的的“新西安人”，砰的一声，关在了门外。
真是高啊。
03
新政之后，西安楼市还能蹦跶吗？
效果肯定有，但从长期来看，西安仍然会维持楼市的热度。它的情况，跟杭州有点相似。
之所以新房价格连续59月上涨，西安还是有底气的。
就连疫情，都没能把它的涨幅干到负值。
图片来源：直击西安楼市
从2016年3月起，5年内涨幅最快的一段时间是在2017年到2019年上半年，单月环比最高涨幅达到了6%。
其背后的动力，主要来源于西安在经济、人口上的强势表现。
“西引力”在不断上升。
2015年，西安常住人口只有870万，到2019年达到1020万，足足增加了150万人。
经济总量也从5810亿，猛增到2020年突破万亿大关。
从整个大趋势来看，中国的西部地区正在快速崛起。
现在的西部，就像10年前的东部，人口持续向明星城市聚集，产业和城市发展迅猛。
所以，像西安、成都、重庆等大城市，甚至银川这样的弱省会城市，楼市都有可能出现爆发式的行情。
而且，陕西人民都在买西安，在楼市上，西安的“首位度”可以说是非常高。
这一点极为突出。
在山西省，西安房地产开发投资和销售规模占全省的比重始终保持在60%以上，大大高于其他主要经济指标占比。
2020年，西安房地产开发投资和商品房销售面积占全省比重分别为59.6%和57.5%。
背靠近四千万陕西人民，西安的楼市基础，简直坚不可摧。
04
更何况，这座疯狂吸引人口的城市，还在不断放开落户门槛。
不用怀疑，西安就是奔着全中国落户门槛最低的大城市，这个目标去布局的。
从2017年起，尝到了人口增长的甜头，西安开启了丧心病狂的“抢人大战”，成为中国城市竞争中的标志性一幕。
当年3月的“三放四降”，被惊呼为“史上最宽松”户籍准入新政策，却被它自己一再打破。
2年之内，7次升级。
2017年6月中旬起，本科以上学历落户年龄放宽至45岁；硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。
2018年1月起，学历落户只凭身份证、毕业证“两证”即可申请办理；
2018年2月起，“两证”落户个人申请实现当场办结，一人迁入，可举家随迁；
2018年3月5日，推出凭学历落集体户“一次都不用跑”，只需上传学历资料，足不出户即可落户，户籍卡直接邮寄给本人。
2018年3月22日，宣布全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户……
“只要你愿意，落户我来办”，引爆了落户西安的“狂潮”。
调整之后，光是2018年，新增“新西安人”就达到795166人，其中博士研究生以上1253人、硕士研究生26762人、本科237543人、大专151121人，人才引进32126人。
但西安还不满足，还在继续抢人、抢人、抢人。
2019年2月13日，更疯狂的一幕发生了，西安直接把手伸向了大学生，全国在西安的大学生，统统可以落户；
要知道，西安在读大学生，就有70多万人。在收到录取通知书的那一刻开始，他们就可以落户了。
现在，西安的最低落户门槛已经低到了尘埃里：
本科以上学历？
统统可以落户，没有年龄限制，哪怕60岁都行；
什么?学历没到本科？
只要年轻也行，年龄在45周岁以下都行……
看到这里，你应该明白了，全国有多少人符合落户西安的资格，而且，只需要打开网页，鼠标轻轻一点。
就可以轻松获得西安买房资格。对炒房客来说，这简直就是大门敞开啊。
05
说白了，西安的楼市狂欢，就是一场事先宣扬的“阳谋”。
这座大西北唯一的国家中心城市，黄土高原的希望之星，需要在城市发展狂飙突进的路上，动用房地产这一“大杀器”。
2020年，西安卖地收入破千亿，但2019年，全市的一般公共预算收入才702亿。
西安已经连续5年，商品房住宅出售面积超过2千万平方米，销售如此之旺，价格还在不断攀升。
财政局长做梦都要笑醒。
要知道，西安的财政自给率有多低？
仅仅53%左右，在35个重点城市里面，排名第26位。
没有土地带来的巨额收入，西安如何大开大合，完成城市的崛进与拓展？
没有天量的土地出让金，西安如何大拆大建，在地铁建设里程上力压杭州，跻身全国前十？
更何况，人口源源不断地流入，带来了新的生产力和消费力，也提升了城市的美誉度。
在《2019年全球人才竞争力指数报告》（GTCI）中，西安与香港、北京、上海、广州等12个中国城市上榜全球城市人才竞争力指数排名。
又有面子，又有里子，换了你当市长，会不乐意吗？
06
房子，就是一座城市的股票，像西安这样的城市，还会继续涨。只是快慢问题。
那么，投资西安，有什么Bug?
给你看一张图就明白了。
相比新房价格飙升，西安的二手房价格却一直不温不火。新房很牛，但二手房涨不动。
同样对比2015年，深圳二手房价格指数是185.7，而西安只有124.2，比兰州、西宁还不如。
也就是说，西安一手房的火很旺，到了二手房，却偃旗息鼓了。没办法，新房太多了，二手房怎么能卖得动？
现在，西安的二手房挂牌量，已经直奔10万套。很多房子，需要降价才能卖掉。
这座城市二手房的流动性、成长性，都还比较弱。
所以，想到二手房市场上变现，难度不小。一些买错了板块的人，可能就只有纸面富贵了。
你懂的。
二手房卖不出去，最后烂在手里，就是流动性陷阱，涨得再多也没用。
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